Закон о приватизации жилищного фонда в республике беларусь 2014

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

от 16 апреля 1992 года №1593-XII

О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь

(по состоянию на 15 июля 2008 года)

Настоящий Закон определяет экономические, правовые, социальные условия и порядок приватизации государственного жилищного фонда на территории Республики Беларусь. Он направлен на создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также на обеспечение эффективного использования и содержания жилищного фонда.

Раздел I. Общие положения

Статья 1. Под приватизацией жилищного фонда понимается приобретение в собственность занимаемых гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда.

Статья 2. Основные принципы приватизации жилья:

безвозмездная передача гражданам Республики Беларусь занимаемых ими жилых помещений в порядке, установленном настоящим Законом, если иной порядок не установлен Президентом Республики Беларусь;

взаимосвязь приватизации с решением жилищной проблемы;

сочетание возмездного и безвозмездного характера;

равные права всех граждан Республики Беларусь на участие в приватизации жилищного фонда;

гласность, государственный и общественный контроль за процессом приватизации.

Раздел II. Субъекты и объекты приватизации

Статья 3. Субъектами приватизации являются граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь.

Статья 4. Объектами приватизации являются жилые помещения государственного жилищного фонда.

Статья 5. Не подлежат приватизации:

жилые помещения в общежитиях;

служебные жилые помещения, если иное не определено Президентом Республики Беларусь;

жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные по срочному договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда лицам, обязанным согласно постановлению суда возмещать расходы по содержанию детей, находящихся на государственном обеспечении;

жилые помещения, находящиеся в зоне эвакуации (отчуждения), первоочередного и последующего отселения на территориях радиоактивного загрязнения. При этом граждане, проживающие в зоне с правом на отселение, при наличии оснований и желания переселиться на постоянное жительство в другие населенные пункты, не имеют права приватизировать занимаемые ими жилые помещения;

жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах, в случае перепланировки (переоборудования) квартир при проведении работ по реконструкции (капитальному ремонту) дома на период с момента начала производства работ и до окончания работ;

жилые помещения, занимаемые военнослужащими воинских частей, выведенных или подлежащих выводу за пределы Республики Беларусь, либо военнослужащими, выбывающими за пределы Республики Беларусь для прохождения военной службы в вооруженных силах других государств, либо членами семей таких военнослужащих;

специальные жилые помещения;

жилые помещения социального пользования;

жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь.

жилые помещения, расположенные в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям;

Законодательство о приватизации жилых помещений в Республике Беларусь и Российской Федерации (Козырин А.Н.)

Дата размещения статьи: 11.05.2016

———————————
Исследование выполнено при поддержке Российского гуманитарного научного фонда, проект N 14-03-00603 «Государственная казна как источник бюджетных доходов».

Особенности предмета исследования.
Приватизация жилья на постсоветском пространстве является особым, уникальным инструментом экономической политики. Она существенным образом отличается от приватизации в традиционном понимании, поскольку не преследует классические цели приватизации — повышение эффективности управления публичным сектором экономики, обеспечение дополнительных источников поступления публичных доходов. Приватизация жилья на постсоветском пространстве выполняла и в отдельных государствах СНГ до сих пор продолжает выполнять функцию разгосударствления жилищного сектора и формирования рынка недвижимости. Как известно, предпринятая сразу же после октябрьского переворота кампания по национализации и муниципализации жилья предопределила ту ситуацию, которая сложилась в коммунальном хозяйстве и жилищном секторе экономики России к началу 1990-х гг.
Одним из важнейших направлений социально-экономических реформ начала 1990-х гг. должны были стать жилищно-коммунальная реформа, приватизация жилья и формирование на этой основе рынка недвижимости.
В Российской Федерации, как и во многих других государствах, образовавшихся на постсоветском пространстве, был предусмотрен особый порядок приватизации отдельных видов публичной собственности (земельные участки и иные природные ресурсы, государственный и муниципальный жилищный фонд), на которые не распространялось общее законодательство о приватизации государственного и муниципального имущества.
Очевидно, что в основе приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, как и любого другого объекта публичной собственности, должна находиться законодательная база, надежно защищающая как конституционные права и законные интересы граждан, решивших приватизировать свое жилье, так и интересы государства или муниципального образования, в чьей собственности находится объект жилищного фонда.
Как правило, приватизация жилищного фонда законодательно оформлялась на постсоветском пространстве через принятие отдельного закона, устанавливавшего общие принципы приватизации жилья, безвозмездный характер первичной приватизации для лиц, проживающих в государственном или муниципальном жилищном фонде. Законодательством определялся также состав жилищного фонда, не подлежащего приватизации.
Важными особенностями законодательства о приватизации являются его тесная взаимная связь с жилищным законодательством, а также установление на законодательном уровне права на деприватизацию (возвращение в публичную собственность ранее приватизированного имущества).
В настоящей статье мы сопоставим законодательные акты Республики Беларусь и Российской Федерации о приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, имеющие как общие свойства, так и некоторые особенные, уникальные характеристики.
Законодательная база приватизации в Республике Беларусь.
Как и в Российской Федерации, в Республике Беларусь приватизация жилищного фонда вынесена за скобки единого правового режима приватизации публичного имущества.
С целью создания эффективных правовых гарантий реализации конституционного права граждан на жилище в условиях рыночной экономики Правительство взяло курс на создание законодательства о приватизации жилищного фонда, которое начало формироваться на основе Закона Республики Беларусь от 16 апреля 1992 г. N 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» .
———————————
Ведамасцi Вярхоунага Савета Рэспублiкi Беларусь. 1992. N 15. Ст. 247, N 27. Ст. 475; 1993. N 26. Ст. 317; 1995. N 6. Ст. 58.

Одна из существенных особенностей формирования законодательства в Республике Беларусь — формирование наряду с законодательными актами указного права. Президент Республики Беларусь наделяется правом принимать нормативные указы, которыми фактически автономно регулируются приватизационные отношения (например, Указ Президента Республики Беларусь от 13 ноября 2014 г. N 524 «О приватизации жилых помещений государственного жилищного фонда») .
———————————
Национальный правовой интернет-портал Республики Беларусь, 15.11.2014, 1/15399.

В Законе о приватизации жилищного фонда закреплялись правовые основы приватизации жилищного фонда, под которой понималось приобретение в собственность занимаемых гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда (ст. 1), определялись процедуры приватизации жилья, правила эксплуатации и ремонта приватизируемого жилья и т.д.
Особое значение для формирования в Республике Беларусь законодательства о приватизации жилищного фонда имело закрепление принципов приватизации жилья (ст. 2):
— безвозмездная передача гражданам Республики Беларусь занимаемых ими жилых помещений;
— сочетание возмездного и безвозмездного характера;
— равные права всех граждан Республики Беларусь на участие в приватизации жилищного фонда;
— добровольная основа приватизации;
— взаимосвязь приватизации с решением жилищной проблемы;
— гласность, государственный и общественный контроль за процессом приватизации.
Субъектами приватизационных правоотношений могли стать граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь (ст. 3). Объектами приватизации выступали жилые помещения государственного жилищного фонда, за рядом установленных в ст. 5 исключений (жилые помещения в общежитиях, служебные жилые помещения, жилые помещения специального служебного жилищного фонда, жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах, в случае перепланировки (переоборудования) квартир при проведении работ по реконструкции (капитальному ремонту) дома на период с момента начала производства работ и до окончания работ; жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, и т.д.).
Особенностью приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь является также ее осуществление на безвозмездной, возмездной или смешанной основе.
Безвозмездная приватизация жилых помещений осуществлялась путем наделения жилищной квотой в денежной форме граждан Республики Беларусь (ст. 10).
Денежная жилищная квота — стоимостный эквивалент жилья, передаваемого гражданам Республики Беларусь безвозмездно, который определялся отношением остаточной стоимости объектов приватизации в ценах на 31 декабря 1991 года в целом по Республике Беларусь к численности граждан Республики Беларусь с учетом трудового стажа.
Граждане Республики Беларусь наделялись правом на однократное получение жилищной квоты, и это право на денежную жилищную квоту удостоверялось именными приватизационными чеками «Жилье».
На законодательном уровне устанавливалось, что жилье должно предоставляться безвозмездно, если величина жилищной квоты (суммы квот) равна стоимости занимаемого гражданином жилья, определяемой в ценах на 31 декабря 1991 года.
Часть жилого помещения, которая не оплачена за счет жилищной квоты (суммы квот), подлежала выкупу в ценах, действовавших на день подачи заявления о приватизации жилья. При этом в счет погашения стоимости жилого помещения засчитывалась жилищная квота (сумма квот) членов семьи, а также жилищные квоты, подаренные по нотариально удостоверенному договору супругом, родителями, детьми, усыновителями, усыновленными, родными братьями и сестрами и другими близкими родственниками.
Граждане Республики Беларусь, не имевшие права на начисление жилищной квоты, а также граждане Республики Беларусь, использовавшие жилищную квоту на приватизацию жилых помещений или на другие цели, могли приватизировать занимаемые жилые помещения на общих основаниях без права на безвозмездную передачу в собственность жилых помещений.
Новый этап в развитии законодательства о приватизации начался с отмены Закона о приватизации жилищного фонда и включения законодательных положений о приватизации жилых помещений в состав Жилищного кодекса Республики Беларусь. Фактически произошла консолидация норм жилищного права и законодательных положений о приватизации жилья. В Жилищном кодексе Республики Беларусь от 28 августа 2012 г. N 428-3 отдельная глава посвящена приватизации жилых помещений (глава 23 «Приватизация жилых помещений»).
В упомянутой главе Жилищного кодекса отныне содержатся:
— легальная дефиниция приватизации жилых помещений, ее объектов и субъектов (ст. 134);
— перечень жилых помещений, не подлежащих приватизации (ст. 135);
— процедуры приватизации (ст. 136) и особенности приватизации жилых помещений отдельными категориями граждан (ст. 141);
— права членов семьи нанимателя жилого помещ
ения при приватизации (ст. 137);
— приватизация жилых помещений на льготных условиях (ст. 140);
— осуществление приватизации жилых помещений на безвозмездной, возмездной или смешанной основе (ст. 139);
— денежная жилищная квота (ст. 138);
— использование именных чеков «Жилье» (ст. 143) и другие вопросы, составлявшие предмет отмененного Закона о приватизации жилых помещений.
Стоимость объектов приватизации определяется в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь, с учетом их потребительских качеств в ценах, действующих на день подачи заявления о приватизации, комиссиями местных исполнительных и распорядительных органов, а также иных государственных органов (ст. 141).
Оплата стоимости приватизируемых жилых помещений может производиться в рассрочку до 40 лет при условии внесения первоначального взноса в размере не менее 10 процентов подлежащей оплате остаточной стоимости этих жилых помещений (ст. 144).
Фискальные интересы гарантируются правовыми нормами, в соответствии с которыми:
— при неуплате в течение одного года очередных взносов местный исполнительный и распорядительный орган, являющийся стороной договора купли-продажи приватизируемого жилого помещения, вправе расторгнуть этот договор в судебном порядке;
— гражданин может произвести отчуждение приобретенного в рассрочку жилого помещения только после полного погашения стоимости этого жилого помещения.
Существенной особенностью приватизации жилых помещений в Республике Беларусь является и то, что средства, поступающие от приватизационных операций, носят целевой характер. В соответствии со ст. 145 Жилищного кодекса РБ средства, поступающие от приватизации жилых помещений, находящихся в хозяйственном ведении или оперативном управлении местных исполнительных и распорядительных органов, зачисляются в местные бюджеты и используются на жилищное строительство.
Еще одной специфической чертой белорусского законодательства о приватизации жилья является регулирование на законодательном уровне порядка обращения именных приватизационных чеков. Речь идет о Законе Республики Беларусь от 6 июля 1993 г. N 2468-ХП «Об именных приватизационных чеках в Республике Беларусь» , которым установлен порядок выпуска и обращения именных приватизационных чеков, использования таких чеков при осуществлении приватизационных операций в Республике Беларусь, а также определены государственные гарантии владельцам таких чеков.
———————————
Ведамасцi Вярхоунага Савета Рэспублiкi Беларусь. 1993. N 25. Ст. 305.

Приватизационный чек является государственной именной ценной бумагой Республики Беларусь (ст. 1 Закона РБ «Об именных приватизационных чеках в Республике Беларусь»). Он обеспечен государственной собственностью, подлежащей безвозмездной передаче гражданам Республики Беларусь, и подтверждает право его владельца на долю в приватизируемой государственной собственности, выражая размер этой доли (в белорусском законодательстве это называется квотой).
В Республике Беларусь эмитируются приватизационные чеки двух видов (сообразно их целевому назначению) — «Жилье» и «Имущество». Они существуют в бумажном виде и одновременно с этим отражаются на банковских счетах.
В Законе о приватизационных чеках различают два субъективных права:
— на получение приватизационных чеков (ст. 3);
— на приобретение таких чеков (ст. 4).
Граждане Республики Беларусь, постоянно проживающие на территории Республики Беларусь, получают именные приватизационные чеки в размере, соответствующем их квоте в безвозмездно передаваемой государством собственности. Граждане, постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь, сохраняют право на получение приватизационных чеков только в том случае, если их нахождение за границей связано с нахождением в командировке, прохождением воинской службы, учебой или лечением.
Размер доли (квоты) государственной собственности, приходящейся на каждого гражданина Республики Беларусь, выражается суммой чеков, определенной законодательством.
Государство гарантирует владельцам приватизационных чеков свободу распоряжения ими и использование их в соответствии с законодательством. При этом срок обращения приватизационных чеков «Жилье» законодателем не определен.
По истечении срока обращения приватизационных чеков не использованные владельцем чеки могут быть предъявлены для погашения по месту выдачи или Национальному банку Республики Беларусь. Владельцам погашаемых чеков гарантируется выплата компенсации в пределах сумм чеков, полученных ими по нормативам .
———————————
Об именных приватизационных чеках в Республике Беларусь см. также: Денисов В.О., Денисова А.Ю. Законодательные основы приватизации в Республике Беларусь // Реформы и право. 2012. N 2; Мусатов В. Приватизационные чеки Республики Беларусь // Петербургский коллекционер. 2010. N 2.

Современное состояние законодательства Российской Федерации о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации.
В Российской Федерации законодательное регулирование приватизации жилищного фонда, находящегося в государственной и муниципальной собственности, отличается, во-первых, тем, что до сих пор осуществляется в соответствии с собственным законом о приватизации — Законом РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (далее — Закон N 1541-1), а, во-вторых, тем, что оно тесным образом связано с жилищным законодательством.
———————————
Ведомости СНД и ВС РСФСР. 1991. N 28. Ст. 959.

Закон N 1541-1, как закреплено в его преамбуле, устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, а также определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище. Его цель — «создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшение использования и сохранности жилищного фонда».
За четверть века своего существования Закон N 1541-1 претерпел существенные изменения. Окончательная правка, фактически приводящая к утрате силы Закона N 1541-1, произведена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» , а также Федеральным законом от 28 февраля 2015 г. N 19-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» . В соответствии с корректирующими федеральными законами с 1 марта 2016 г. признаются утратившими силу статьи 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздел II «Общие положения» Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (то есть все действующие на данный момент статьи Закона N 1541-1). Иными словами, с 1 марта 2016 г. утрачивают силу законодательные нормы, устанавливающие особый порядок приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, в том числе бесплатный характер такой приватизации .
———————————
СЗ РФ. 2005. N 1 (часть I). Ст. 15.
СЗ РФ. 2015. N 9. Ст. 1194.
Следует отметить, что срок отмены бесплатной приватизации переносился неоднократно: первоначально Законом «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» датой отмены перечисленных выше статей Закона N 1541-1 было установлено 1 января 2007 года. Федеральный закон от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (СЗ РФ. 2006. N 27. Ст. 2881) перенес эту дату на 1 марта 2010 года. Федеральным законом от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2010. N 6. Ст. 566) эта дата была отсрочена еще на три года — 1 марта 2013 года. Федеральный закон от 25 февраля 2013 г. N 16-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2013. N 8. Ст. 722) назвал новую дату — 1 марта 2015 г. Наконец, в соответствии с Федеральным законом от 28 февраля 2015 г. N 19-ФЗ «О внесении изменения в статью 2 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (СЗ РФ. 2015. N 9. Ст. 1194) датой отмены бесплатной приватизации стало 1 марта 2016 г.

В настоящее время Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» с юридико-технической точки зрения утратил целостность и не выполняет более функции системного регулирования соответствующих общественных отношений. Многие статьи Закона на данный момент утратили силу. В первоначальной редакции Закон включал 26 статей. По состоянию на 1 ноября 2015 г. отменено 16 статей (статьи 3, 5, 9, 10, 12 — 15, 19 — 26). В таком виде Закон больше похож на юридическое переживание, чем на законодательный акт, регулирующий важную сферу общественной жизни.
Очевидно, что отмена с 1 марта 2016 г. статьи 1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которой приватизация жилых помещений определяется как бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений, означает конец эпохи бесплатной приватизации и длившегося без малого четверть века разгосударствления российского жилищного фонда.
Отметим также, что вместе со ст. 1 утрачивают силу и другие «несущие» статьи этого Закона (2, 4, 6, 7, 8, 9.1) — практически полностью перестает действовать раздел I Закона «Общие положения» (абзац первый части 2 ст. 2 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») . Таким образом, 1 марта 2016 г. продолжат действовать лишь несколько статей раздела II «Основные принципы и условия приватизации жилых помещений».
———————————
СЗ РФ. 2015. N 9. Ст. 1194.

1 марта 2016 г. утрачивают свою силу не только нормы, закрепляющие бесплатный характер приватизации жилых помещений в Российской Федерации, но и нормы, составляющие законодательную основу деприватизации — возвращения приватизированного имущества в состав публичного имущества. Речь идет о ст. 9.1 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которой граждане, приватизировавшие жилые помещения, которые являются для них единственным местом постоянного проживания, вправе передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность, а соответствующие органы исполнительной власти и органы местного самоуправления обязаны принять их в собственность и заключить договоры социального найма этих жилых помещений с этими гражданами.
Законодательное регулирование приватизации жилых помещений в России после 1 марта 2016 г.: белорусский опыт для России?
Отмена бесплатной приватизации с 1 марта 2016 г. заставляет законодателя по-новому взглянуть на проблему приватизации жилых помещений и искать новые формы ее законодательного закрепления. В этой связи для нас может быть интересен опыт Республики Беларусь, где законодательные нормы, регулирующие приватизацию жилых помещений, как уже отмечалось, сравнительно недавно были перенесены в состав Жилищного кодекса Республики Беларусь.
Перенос законодательных норм о приватизации жилых помещений в Жилищный кодекс, то есть консолидация жилищного законодательства и законодательства о приватизации жилых помещений, представляется одним из приемлемых вариантов законодательного регулирования отношений в процессе приватизации жилых помещений после 1 марта 2016 г. Приватизация жилых помещений представляет собой особый вид приватизации, объект которого имеет приоритетное социальное значение и претендует на особую правовую защиту. В такой ситуации перенос законодательного регулирования приватизации жилых помещений в Жилищный кодекс РФ позволил бы создать целостную систему правового регулирования жилищных отношений в Российской Федерации, включая отношения, возникающие в процессе приватизации жилищного фонда .
———————————
Заметим, что подобный подход к законодательному регулированию приватизационных отношений прошел успешную апробацию в земельном законодательстве (как известно, положения о приватизации земельных участков включены в Земельный кодекс РФ, Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

Библиографический список

1. Приватизация: государство, гражданин и право / Под ред. А.Н. Козырина. М.: Библиотечка «Российской газеты», 2012 (выпуск 22). 176 с.
2. Козырин А.Н. Приватизация в России: правовое измерение // Реформы и право. 2012. N 2.
3. Денисов В.О., Денисова А.Ю. Законодательные основы приватизации в Республике Беларусь // Реформы и право. 2012. N 2.
4. Мусатов В. Приватизационные чеки Республики Беларусь // Петербургский коллекционер. 2010. N 2.

Приватизация жилых помещений: что за чем?

Автор: Вячеслав КОРОЛЕВИЧ, юрист 12 Август 2013 .

В соответствии с п. 1 ст. 134 действующего сегодня Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее — ЖК) приватизация жилых помещений — это приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений государственного жилищного фонда, предоставленных им в соответствии с законода­тельством.

Если описывать процесс приватизации гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда как алгоритм действий с точки зрения права, то в первую очередь этот процесс необходимо рассматривать как административную процедуру. Административная процедура приватизации призвана придать форму данному процессу и определить условия и сроки его протекания. Порядок осуществления приватизации как административной процедуры определен п. 1.1.9 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200 (далее — Перечень).

По существу приватизация регламентируется специальными нормативными правовыми актами. Однако, как известно, в настоящее время происходят значительные изменения законодательства, регулирующего сферу жилищных отношений. Эти изменения не обошли стороной и приватизацию. Так, 1 марта 2013 г. в связи с принятием и вступлением в силу нового ЖК утратил силу Закон Республики Беларусь от 16.04.1992 № 1593-XII «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь», а 29 мая 2013 г. согласно постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 08.05.2013 № 356 утратило силу Положение о приватизации жилых помещений в домах государственного жилищного фонда, их эксплуатации и ремонте, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 21.09.2001 № 1399.

Названные нормативные правовые акты на протяжении долгого времени регулировали процесс приватизации гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда, поэтому правовое регулирование процесса приватизации, существующее на сегодняшний день, представляется недостаточным и носит общий характер. Одновременно следует признать, что фактически процесс приватизации с некоторой ревизией нормативной базы не изменился. В то же время утратившие силу нормативные правовые акты фактически продолжают применяться, поскольку равноценная им замена пока не состоялась.

Таким образом, формально процесс приватизации регулируется двенадцатью статьями ЖК — с 134 по 145.

Объективное право на приватизацию жилых помещений реализуется в рамках обязательственного правоотношения между государством и гражданином, содержанием которого являются ниже перечисленные нами взаимосвязанные права и обязанности сторон.

Право пользования дает право на приватизацию

С возникновением постоянного права пользования жилым помещением государственного жилищного фонда у конкретного лица в силу п. 1 ст. 136 ЖК возникает и субъективное право на приватизацию конкретного жилого помещения, а в некоторых случаях — право на приватизацию на льготных условиях. Перечень лиц имеющих право на приватизацию на льготных условиях, закреплен в ст. 140 ЖК.

Гражданам, имеющим право на приватизацию на льготных условиях, при расчете стоимости жилого помещения безвозмездно передаются в собственность площадь в пределах 20 кв.м общей площади жилого помещения, а также по 20 «квадратов» общей площади жилого помещения на каждого проживающего вместе с ними нетрудоспособного неработающего члена семьи с учетом полностью начисленной им жилищной квоты, суммы квот.

При этом под нетрудоспособными неработающими членами семьи понимаются неработающие по трудовым договорам, гражданско-правовым договорам, предметом которых является оказание услуг, выполнение работ и создание объектов интеллектуальной собственности, и не занимающиеся предпринимательской деятельностью: родители, супруг (супруга), достигшие возраста 60 лет (мужчины), 55 лет (женщины) либо не достигшие этого возраста, но являющиеся инвалидами I или II группы; несовершеннолетние дети или совершеннолетние дети, являющиеся инвалидами с детства I или II группы. Если площадь приватизируемого жилого помещения превышает сумму площади из расчета по 20 кв.м на гражданина и на каждого проживающего вместе с ними нетрудоспособного неработающего члена семьи, то стоимость «нельготируемой» площади приватизируемого жилого помещения рассчитывается и оплачивается в общем порядке.

Реализуется право на приватизацию путем подачи в установленном порядке заявления в местный исполнительный и распорядительный орган либо в орган управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находится жилое помещение (далее — орган по приватизации). Это и является началом административной процедуры и первым шагом гражданина на данном пути.

В соответствии с п. 1.1.9 Перечня к заявлению на приватизацию гражданином прилагаются следующие документы:

  • паспорта или иные документы, удостоверяющие личность нанимателя и совершеннолетних членов его семьи, а также иных граждан, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право пользования жилым помещением;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних детей — для лиц, имеющих несовершеннолетних детей;
  • документ, подтверждающий право на льготы, — для лиц, имеющих право на льготы;
  • именные приватизационные чеки «Жилье» с выпиской из специального (чекового) счета — в случае их наличия.

Копия лицевого счета нанимателя, справка (выкопировка из плана) о технических характеристиках приватизируемой квартиры и другие документы, необходимые для принятия решения по заявлению, запрашиваются и получаются органом управления юридического лица в порядке, установленном в ст. 22 Закона Республики Беларусь от 28.10.2008 № 433-З «Об основах административных процедур».

Решение — в месячный срок

При поступлении заявления гражданина на приватизацию квартиры у государства в лице органа по приватизации возникает обязанность принять решение о приватизации. Указанный орган не вправе отказать гражданину в принятии такого решения, если иное не установлено законом. Это определил Пленум Верховного Суда Республики Беларусь в ч. 1 п. 1 своего постановления от 17.12.1998 № 9 «О применении судами Закона Республики Беларусь «О приватизации жилищного фонда в Республике Беларусь» (далее — постановление № 9). Другое дело, что решение может быть разным, не обязательно в пользу заявителя. Но отказ в приватизации занимаемых жилых помещений может быть обжалован в судебном порядке (п. 5 ст. 136 ЖК, п. 26 Положения, ч. 2 п. 1 постановления № 9).

Срок на принятие решения — один месяц. В течение месяца орган по приватизации должен, правильно применив законодательство, принять решение, действующее в течение года и являющиеся основанием для заключения договора купли-продажи, предметом которого является жилое помещение государственного жилищного фонда.

Оплата — право, а не обязанность

После принятия положительного решения о приватизации гражданин приобретает право на оплату стоимости квартиры или на внесение первоначального взноса в случае приватизации в рассрочку.

Выкуп приватизируемых жилых помещений может осуществляться в рассрочку: первоначальный взнос вносится в размере не менее 10% остаточной подлежавшей оплате стоимости этих жилых помещений, а остальная часть — в сроки, установленные договором.

В силу п. 62.6 п. 6 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63 (далее — Инструкция), стоимость приватизируемой квартиры подлежит оплате до заключения договора приватизации. Поэтому для нотариального удостоверения договора (для обозрения и соответствующей отметки в договоре) наряду с другими документами необходимо представить квитанцию об оплате стоимости квартиры (полной стоимости либо первоначального взноса при приватизации в рассрочку).

Кстати, не многие знают, что между моментом принятия решения органом по приватизации и моментом заключения нотариального удостоверения договора, может пройти от одного дня до одного года (срок действия решения). Это следует иметь в виду, поскольку деньги имеют свойство обесцениваться. Однако если между указанными моментами произойдут изменения в составе семьи, проживающей в приватизируемом жилом помещении, и он (состав семьи) перестанет соответствовать указанному в решении органа по приватизации, то потребуется осуществить административную процедуру заново, что повлечет новый расчет стоимости объекта приватизации, то есть его удорожание. Но при неизменном составе семьи 10% рассчитанной в начале стоимости объекта приватизации можно внести и по истечении, например, 11 месяцев, тем самым и отсрочив выплаты остальной стоимости.

Обратим внимание и на то, что на данной стадии речь идет пока только именно о праве, а не об обязанности гражданина. Несмотря на принятие решения о приватизации, гражданин не обязан оплачивать стоимость квартиры (ее часть) и обращаться в нотариальную контору за удостоверением договора. Государство не вправе понудить его к совершению этих действий. Последствием невнесения платы является лишь то, что по истечении срока действия решения о приватизации — одного года (графа 5 п. 1.1.9 Перечня) — оно, это решение, утрачивает силу. Для заключения договора приватизации и приобретения права собственности на квартиру в таком случае гражданину необходимо повторно обращаться за принятием решения (нового) о приватизации.

Внес деньги — получи договор

С момента оплаты полной стоимости квартиры или внесения первоначального взноса у государства возникает обязанность заключить с гражданином договор приватизации. Договор приватизации жилого помещения с присущими ему особенностями является договором купли-продажи недвижимого имущества, (параграф 7 гл. 30 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее — ГК), который заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ч. 1 ст. 521 ГК).

Согласно п. 4 ст. 136 ЖК договоры купли-продажи приватизируемых жилых помещений подлежат нотариальному удостоверению.

Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Регистрация договора приватизации жилого помещения предусмотрена также в п. 22.2.18 Перечня.

Таким образом, договор приватизации жилого помещения заключается посредством составления одного документа, подписываемого сторонами, подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации и считается заключенным с момента его государственной регистрации.

Возникновение права собственности

С момента заключения договора у государства возникает обязанность передать квартиру в собственность гражданина, а у гражданина в случае приватизации в рассрочку — обязанность внести оставшуюся сумму (не оплаченную чеками «Жилье» и первоначальным взносом) в счет стоимости квартиры. При этом, полагаем, указанная обязанность гражданина возникает один раз, а посредством внесения ежемесячных платежей осуществляется лишь ее исполнение.

На практике, как правило, в качестве передаточного акта (документа о передаче) принимается договор приватизации, а документы на государственную регистрацию договора приватизации и государственную регистрацию права собственности на его основании подаются одновременно.

Следует отметить, что возникшее в результате приватизации право собственности на жилое помещение ограничено владением и пользованием. А вот возможность распоряжаться жилым помещением обусловлена полной выплатой стоимости объекта приватизации.

Ограничения

Также важно, что не все жилые помещения государственного жилищного фонда могут быть приватизированы. В ст. 135 ЖК перечислены жилые помещения, не подлежащие приватизации, к таковым отнесены:

  • жилые помещения социального пользования;
  • служебные жилые помещения, если иное не определено Президентом Республики Беларусь;
  • жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;
  • жилые помещения специального служебного жилищного фонда;
  • специальные жилые помещения;
  • жилые помещения коммерческого использования;
  • жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставленные по срочному договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда обязанным лицам;
  • жилые помещения, находящиеся в зоне эвакуации (отчуждения), первоочередного и последующего отселения на территориях с радиоактивным загрязнением. Граждане, проживающие в зоне с правом на отселение, при наличии оснований и желания переселиться на место жительства в другие населенные пункты не имеют права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений;
  • жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах, в случае переустройства и (или) перепланировки квартир при проведении работ по реконструкции или капитальному ремонту жилого дома — на период с момента начала производства работ и до их окончания;
  • жилые помещения, занимаемые военнослужащими, выбывающими за пределы Республики Беларусь для прохождения военной службы в вооруженных силах других государств, либо членами семей таких военнослужащих;
  • жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определенных Министерством обороны Республики Беларусь;
  • жилые помещения, расположенные в зданиях, выделенных для размещения органов и подразделений по чрезвычайным ситуациям;
  • жилые помещения, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;
  • жилые помещения в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

Закон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Информация об изменениях:

Законом РФ от 23 декабря 1992 г. N 4199-I в название настоящего Закона внесены изменения

Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I
«О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

С изменениями и дополнениями от:

23 декабря 1992 г., 11 августа 1994 г., 28 марта 1998 г., 1 мая 1999 г., 15 мая 2001 г., 20 мая, 26 ноября 2002 г., 29 июня, 22 августа, 29 декабря 2004 г., 11 июня 2008 г., 16 октября 2012 г., 29 февраля 2016 г., 20 декабря 2017 г.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29 февраля 2016 г. N 33-ФЗ) бесплатная приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривалась с 1 марта 2017 г.

Федеральным законом от 22 февраля 2017 г. N 14-ФЗ названное положение признано утратившим силу

См. также: Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР, утвержденное постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. N 7; Примерное положение о порядке проведения бесплатной приватизации жилья, утвержденное решением коллегии Комитета РФ по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4; постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. N 8 «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Информация об изменениях:

Федеральным законом от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ в преамбулу настоящего Закона внесены изменения

Настоящий Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда социального использования на территории Российской Федерации, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилище.

Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Вступление в права собственности на жилище дает гражданам возможность эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем.

Председатель Верховного Совета
РСФСР

Дом Советов РСФСР,

4 июля 1991 года

Закон о приватизации жилищного фонда устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищного фонда, определяет правовые, социальные и экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Целью Закона является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилье, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Согласно закону, под приватизацией подразумевается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде.

Установлено право граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность.

Определены категории жилых помещений, не подлежащих приватизации.

Установлен порядок передачи приватизируемых жилых помещений в собственность граждан.

Закон вводится в действие с момента его опубликования.

Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»

Настоящий Закон вводится в действие с момента его опубликования

Текст Закона опубликован в Ведомостях Съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР от 11 июля 1991 г., N 28, ст. 959, в «Российской газете» от 10 января 1993 г. N 5

Постановлением Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. N 25-П статья 4 настоящего Закона признана не соответствующей Конституции РФ в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 20 декабря 2017 г. N 399-ФЗ

Изменения вступают в силу с 20 декабря 2017 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 29 февраля 2016 г. N 33-ФЗ)

Изменения в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона вступают в силу 1 марта 2017 г.

Федеральным законом от 22 февраля 2017 г. N 14-ФЗ названные изменения признаны утратившими силу

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 28 февраля 2015 г. N 19-ФЗ) срок вступления в силу изменений в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона был установлен — 1 марта 2016 г.

Федеральный закон от 16 октября 2012 г. N 170-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 25 февраля 2013 г. N 16-ФЗ) срок вступления в силу изменений в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона был установлен — 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ) срок вступления в силу изменений в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона был установлен — 1 марта 2013 г.

Федеральный закон от 11 июня 2008 г. N 84-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ (в редакции Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ) срок вступления в силу изменений в части статей 1, 2, 4, 6 — 8, 9.1 и раздела II настоящего Закона был установлен — 1 марта 2010 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ

Изменения в части статей 3, 9, 10 и раздела III настоящего Закона, а также в части первой статьи 4

Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2005 г.

Федеральный закон от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 26 ноября 2002 г. N 153-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 20 мая 2002 г. N 55-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 15 мая 2001 г. N 54-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 мая 1999 г. N 88-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 марта 1998 г. N 50-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 11 августа 1994 г. N 26-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Закон РФ от 23 декабря 1992 г. N 4199-1

© ООО «НПП «ГАРАНТ-СЕРВИС», 2018. Система ГАРАНТ выпускается с 1990 года. Компания «Гарант» и ее партнеры являются участниками Российской ассоциации правовой информации ГАРАНТ.