Регистрация недвижимости на ип

Содержание:

Физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя (далее — ИП), с 2008 года является собственником нежилого здания и земельного участка под ним. В момент приобретения данной недвижимости физическое лицо уже имело правовой статус ИП. ИП находится на УСН с объектом налогообложения «доходы». Вид деятельности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества» при регистрации предпринимателя в ЕГРИП не указывался. Физическое лицо сдает в аренду помещение в качестве предпринимательской деятельности. Имущество предполагается продать в текущем году. Предположительно цена сделки будет установлена в размере 200 млн. руб. Какие налоги должен будет уплатить ИП при продаже имущественного комплекса?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По вопросу налогообложения доходов, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, от продажи собственного имущества существуют различные мнения. В настоящее время превалирует позиция о том, что доходы предпринимателя от продажи имущества, которое использовалось им в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогами в рамках УСН. Подробнее об этом изложено ниже.
При превышении предельного размера доходов, в отношении которых применяется УСН, в том числе в результате продажи рассматриваемого имущества, у ИП появляется обязанность по уплате НДФЛ. При этом у ИП также будет возможность применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ.
Также необходимо учитывать, что в случае перехода с УСН на общий режим налогообложения (в связи с утратой права на УСН по причине превышения предельной величины доходов) ИП становится плательщиком НДС.

Обоснование вывода:
Прежде всего обратим внимание, что гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина. Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
В этой связи по вопросу налогообложения доходов, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, от продажи собственного имущества, существуют различные мнения.
При определении налоговой базы налогоплательщики, применяющие УСН, учитывают, в частности, доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 346.15, пп. 1 п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). В свою очередь, товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).
Представители Минфина России и налоговых органов неоднократно разъясняли, что если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, применяющего УСН, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог). При этом п. 3 ст. 346.11 НК РФ предусматривает освобождение таких доходов от обложения НДФЛ (письма Минфина России от 16.05.2017 N 03-11-11/29521, от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424, от 24.05.2016 N 03-04-05/29559, от 05.05.2016 N 03-11-11/25909, от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963, от 27.05.2013 N 03-11-11/19097, от 29.04.2013 N 03-11-11/15091, от 25.04.2013 N 03-11-11/14514, от 21.01.2013 N 03-11-11/15, ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348, от 07.05.2013 N АС-3-3/[email protected]).
Заметим, что в приведенных разъяснениях обязанность по уплате Налога чиновники не ставят в зависимость:
— от видов предпринимательской деятельности, указанных при регистрации ИП в качестве такового;
— от того, в каком статусе ИП приобретал недвижимое имущество (как ИП или как физическое лицо);
— от факта использования (неиспользования) имущества непосредственно перед продажей.
В то же время в других разъяснениях (письма Минфина России от 10.06.2015 N 03-11-11/33583, от 26.06.2013 N 03-11-11/24263, от 16.08.2012 N 03-11-11/247, от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N 03-11-11/83, от 05.12.2011 N 03-11-11/309, от 08.09.2011 N 03-11-11/226, от 13.05.2011 N 03-11-11/121, УФНС России по г. Москве от 05.03.2009 N 20-14/2/[email protected]) контролирующие органы отмечают, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости в рамках УСН должны выполняться следующие условия:
— при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости, в частности «Покупка и продажа собственного недвижимого имущества», «Покупка и продажа земельных участков», «Сдача внаем собственного недвижимого имущества» (соответственно коды 70.12, 70.2 ОКВЭД, утвержденного постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
— недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП.
В вышеуказанных письмах не разъяснялось, должны ли эти условия выполняться одновременно. Вместе с тем из писем Минфина России от 28.10.2013 N 03-11-11/45470, от 23.04.2013 N 03-04-05/14057 следует, что доходы от продажи недвижимого имущества ИП, применяющего УСН, необходимо учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу если выполняется хотя бы одно из данных условий*(1).
В недавнем письме ФНС России от 24.05.2016 N СД-3-3/2348 сказано следующее.
В случае если сдача в аренду принадлежащего на праве собственности имущества осуществлялась в рамках заявленных ИП при государственной регистрации видов деятельности, имеются факты получения доходов от сдачи помещения в аренду, ведения учета соответствующих хозяйственных операций, а также принимая во внимание, что нежилое помещение, по общему правилу, изначально не предназначено для использования в иных целях, не связанных с предпринимательской деятельностью, доходы от продажи нежилого помещения рассматриваются как доходы от предпринимательской деятельности*(2). А в письме Минфина России от 15.11.2016 N 03-11-11/67023 в контексте сообщено, что если в ЕГРИП предусмотрен такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества, то доходы, полученные индивидуальным предпринимателем — арендодателем, применяющим упрощенную систему налогообложения, считаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности (в письме речь шла об освобождении от уплаты налога на имущество физических лиц).
Что касается судебной практики, то она по рассматриваемому вопросу не единообразна. Однако в большинстве дел суды приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН.
Так, согласно определению Верховного Суда РФ от 16.06.2017 N 304-КГ17-7241, если объект недвижимости использовался в предпринимательской деятельности и имел статус нежилого помещения, то и полученные доходы от его реализации необходимо включать в налоговую базу по УСН (даже в случае, когда объект приобретен и затем продан предпринимателем как физическим лицом). Смотрите дополнительно постановление АС Западно-Сибирского округа от 12.01.2017 по делу N А45-8083/2016.
Президиум ВАС РФ в постановлении от 18.06.2013 N 18384/12 пришел к выводу, что доход ИП от продажи нежилого помещения, сдаваемого в аренду, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью и подлежит налогообложению по УСН (смотрите также постановление Президиума ВАС РФ от 16.03.2010 N 14009/09).
Арбитражные суды приходят к аналогичным заключениям (смотрите, например, постановления АС Уральского округа от 23.08.2017 N Ф09-3496/17 по делу N А76-18818/2016, Тринадцатого ААС от 27.06.2017 N 13АП-13405/17, Семнадцатого ААС от 16.02.2015 N 17АП-18198/14, ФАС Поволжского округа от 17.01.2014 N Ф06-1394/13, ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 N Ф07-5216/13, ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13)*(3).
Таким образом, на основании вышеизложенного можно сказать, что в настоящее время превалирует позиция о том, что доходы от продажи имущества, которое как на момент продажи, так и ранее (когда-либо) использовалось ИП в предпринимательской деятельности, должны облагаться налогами в рамках УСН.
Наряду с этим следует учитывать, что в силу п. 4 ст. 346.13 НК РФ, если по итогам отчетного (налогового) периода 2017 года доходы налогоплательщика, применяющего УСН, определяемые в соответствии со ст. 346.15 и подпунктами 1 и 3 п. 1 ст. 346.25 НК РФ, превысили 150 млн. рублей и (или) в течение отчетного (налогового) периода допущено несоответствие требованиям, установленным п.п. 3 и 4 ст. 346.12 и п. 3 ст. 346.14 НК РФ, такой налогоплательщик считается утратившим право на применение УСН с начала того квартала, в котором допущены указанное превышение и (или) несоответствие указанным требованиям (письмо Минфина России от 03.08.2017 N 03-11-11/49776, смотрите также письма Минфина России от 29.08.2017 N 03-11-11/55403, от 25.08.2017 N 03-11-06/2/54808, от 22.06.2017 N 03-11-11/39327).
При этом суммы налогов, подлежащих уплате при использовании иного режима налогообложения, исчисляются и уплачиваются в порядке, предусмотренном законодательством РФ о налогах и сборах для вновь созданных организаций. Данные налогоплательщики не уплачивают пени и штрафы за несвоевременную уплату ежемесячных платежей в течение того квартала, в котором эти налогоплательщики перешли на иной режим налогообложения (абзац 3 п. 4 ст. 346.13 НК РФ).
Исходя из этого, ИП, применяющий УСН, в случае превышения предельного размера доходов в результате продажи объектов недвижимости, обязан осуществить переход на общий режим налогообложения. При этом у него возникает обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в порядке, установленном главой 23 НК РФ.
Так, в письме Минфина России от 04.08.2014 N 03-11-09/38317 отмечено, что в случае, когда ИП, применявший УСН, в результате продажи основного средства утратил право на применение спецрежима (доходы превысили лимит), то он должен уплачивать НДФЛ с начала квартала, в котором утрачено право на УСН. В этом случае при возврате с УСН на общий режим в порядке, установленном п. 4 ст. 346.13 НК РФ, доходы от реализации недвижимого имущества, приобретенного в период применения УСН, ИП может уменьшить на профессиональный налоговый вычет по НДФЛ в виде расходов на приобретение этого имущества, которые не были учтены в период применения УСН.
Аналогичное разъяснение приведено в письмах ФНС России от 16.03.2015 N ГД-4-3/[email protected], от 27.02.2015 N ГД-3-3/743. Здесь чиновники уточнили, что ИП, который приобрел недвижимое имущество в период применения УСН с объектом в виде доходов и поэтому не учитывал каких-либо расходов при налогообложении, при переходе на общий режим налогообложения и реализации указанного имущества вправе при исчислении НДФЛ принять в составе профессионального налогового вычета всю сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение недвижимого имущества, в том числе предъявленную ему при приобретении сумму НДС.
Таким образом, если в результате продажи в 2017 году имущественного комплекса (нежилого здания и земельного участка под ним) доходы ИП от продажи этой недвижимости по итогам отчетного (налогового) периода превысят 150 млн. руб. (то есть будет утрачено право на применение УСН), ИП должен начать уплачивать НДФЛ с начала квартала превышения, в том числе и в отношении дохода от продажи имущественного комплекса. При этом у ИП будет возможность применить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ (ст. 221 НК РФ, смотрите также письма Минфина России от 15.08.2017 N 03-04-05/52220, от 11.08.2017 N 03-04-05/51705, от 25.07.2017 N 03-04-05/47264, от 14.06.2017 N 03-04-05/37018, постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2017 N 01АП-2015/17).
Кроме того, ИП необходимо учитывать, что, перейдя с УСН на общий режим налогообложения, он становится плательщиком НДС (ст. 143 НК РФ).
Это означает, что при утрате права на УСН по причине превышения предельной величины доходов ИП необходимо будет начислить НДС по всем операциям (облагаемым НДС в силу положений главы 21 НК РФ), осуществленным им с начала того квартала, в котором допущено превышение установленного лимита по доходам, в том числе по операции реализации недвижимости (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).
Напомним, что в соответствии с п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС является наиболее ранняя из следующих дат:
— день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
— день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.
Смотрите также Энциклопедию решений. Учет при утрате права на применение УСН.
Очевидно, что если в рассматриваемой ситуации цена сделки будет установлена в размере 200 млн. руб. (как указано в вопросе) и выручка будет получена в 2017 году, то ИП утратит право на применение УСН при получении такого дохода. Отметим, что в целях применения положений п. 4 ст. 346.13 НК РФ учитываются доходы, фактически поступившие налогоплательщику за отчетный (налоговый) период, то есть доходы исчисляются по кассовому методу. Смотрите письмо Минфина России от 01.07.2013 N 03-11-06/2/24984, постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2017 N 20АП-2267/17, материал Вопрос: Организация, применяющая УСНО, заключила договор купли-продажи недвижимости, согласно которому она реализовала здание с рассрочкой платежа. Учитываются ли для целей определения предельного размера доходов при УСНО доходы от реализации объекта недвижимости, которые фактически еще не получены? (журнал «Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение», N 7, июль 2016 г.)). Поэтому, как мы полагаем, утраты права на УСН можно избежать, если часть выручки поступит в ином налоговом периоде.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
— Энциклопедия решений. Ограничения по размеру доходов для применения УСН;
— Энциклопедия решений. Условия применения УСН. Ограничения при УСН.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

22 сентября 2017 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Иная точка зрения представлена в письмах Минфина России от 24.04.2008 N 03-04-05-01/131, от 24.10.2007 N 03-04-05-01/340. Суть ее в том, что если физическое лицо продает недвижимость, приобретенную до его государственной регистрации в качестве ИП, и на момент продажи недвижимость не используется в предпринимательской деятельности, то доход от продажи такого имущества подлежит обложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (смотрите дополнительно письмо УФНС России по г. Москве от 08.09.2008 N 28-10/[email protected], постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.12.2011 N А13-2339/2011).
*(2) К доходам ИП, применяющего УСН, полученным от продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются (письма Минфина России от 28.02.2017 N 03-04-05/11261, от 17.02.2017 N 03-04-05/9044, от 23.01.2017 N 03-04-05/3038).
*(3) Ряд судов считает, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже (постановления ФАС Поволжского округа от 18.03.2014 N Ф06-4250/13, ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N Ф07-1301/11).

Индивидуальный предприниматель (далее — ИП) имеет в собственности несколько объектов недвижимости, которыми владеет более пяти лет. ИП применяет упрощенную систему налогообложения (далее — УСН) с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов», а также систему налогообложения в виде ЕНВД в отношении розничной торговли. В настоящее время планируется продать нежилое помещение, которое ИП использовал для ведения розничной торговли. Это помещение было приобретено в период осуществления предпринимательской деятельности. ИП не регистрировал такой вид деятельности, как операции с недвижимым имуществом. Каким налогом будет облагаться сделка по отчуждению недвижимого имущества, как рассчитать сумму налога? Имеет ли значение цена продажи при уплате и расчете самой суммы налога, например, если в договоре купли-продажи указать стоимость объекта недвижимости один миллион рублей? Есть ли какая-либо разница для расчета налога в том, в качестве кого будет выступать продавец — физического лица или ИП?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
Налогообложение дохода ИП от продажи недвижимости должно осуществляться в рамках УСН. При этом отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества указания на то, что продавец имеет статус ИП, не изменяет данный порядок налогообложения.
Уменьшение выручки от продажи имущества, использовавшегося в деятельности, облагаемой ЕНВД, на затраты по его приобретению может вызвать претензии налогового органа.
Законодательством не предусмотрены ограничения в части определения цены сделки между продавцом и покупателем при продаже недвижимого имущества. Вместе с тем, устанавливая цену, следует учитывать, что в ряде случаев продажа имущества по цене ниже рыночной может повлечь налоговый спор.

Обоснование позиции:
Пункт 2 ст. 11 НК РФ определяет ИП как физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Согласно этой же норме под физическими лицами понимаются граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства.
При этом (с учетом п. 1 ст. 11 НК РФ) под предпринимательской деятельностью следует понимать самостоятельную, осуществляемую на свой риск деятельность, направленную на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке (ст. 2 ГК РФ).
Гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве ИП (п. 1 ст. 23 ГК РФ).
Порядок регистрации физических лиц в качестве ИП регулируется Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» (далее — Закон N 129-ФЗ).
Государственная регистрация ИП представляет собой внесение в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (далее — ЕГРИП) уполномоченным органом сведений о приобретении физическими лицами статуса ИП, прекращении физическими лицами деятельности в качестве ИП, иных сведений, предусмотренных законом (ст. 1 Закона N 129-ФЗ).
К числу сведений, которые содержатся в ЕГРИП, относятся, в частности, сведения о кодах по ОКВЭД (пп. «о» п. 2 ст. 5 Закона N 129-ФЗ. При этом коды ОКВЭД определяются ИП самостоятельно (п. 9 постановления Правительства РФ от 10.11.2003 N 677 «Об общероссийских классификаторах технико-экономической и социальной информации в социально-экономической области»). Согласно п. 5 ст. 5 Закона N 129-ФЗ при изменении кодов ОКВЭД ИП обязан в течение трех рабочих дней сообщить об этом в регистрирующий орган по месту своего жительства.
Следует также отметить, что гражданское законодательство не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не «создает» его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.
Законодательство о налогах и сборах также не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП.
В этой связи вопрос налогообложения доходов от продажи имущества, полученных физическими лицами, зарегистрированными в качестве ИП, на данный момент является неоднозначным. В основном сложности при налогообложении упомянутых сделок возникают у ИП, применяющих УСН.
Согласно п. 3 ст. 346.11 НК РФ ИП, применяющие УСН, освобождаются от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п.п. 2 и 5 ст. 224 НК РФ).
Налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения учитывают, в частности, доходы от реализации товаров (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ). На основании п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации товаров признается выручка от реализации товаров как собственного производства, так и ранее приобретенных. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ). При этом в силу п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
По мнению специалистов Минфина России, доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности, признаются доходы от деятельности, подпадающей под виды деятельности, указанные ИП в ЕГРИП. Исходя из этого, в случае если ИП осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности ИП, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее — Налог). В случае, если ИП не осуществляет вид предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество не использовалось в предпринимательской деятельности (не относится к основным средствам), то указанные доходы ИП подлежат налогообложению НДФЛ в порядке, предусмотренном главой 23 НК РФ (письма Минфина России от 18.07.2016 N 03-11-11/41910, от 21.06.2016 N 03-11-11/35847, от 24.07.2015 N 03-11-11/42684).
Заметим, что при прямом прочтении приведенных разъяснений возникает вопрос о том, должны ли условия, обозначенные чиновниками, выполняться одновременно.
При этом в письмах Минфина России от 18.04.2016 N 03-11-11/22134, от 10.06.2015 N 03-11-11/33583 по аналогичным вопросам выводы сформулированы несколько иначе. Сказано, что в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такой вид деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от данной продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу (УСН). Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, а также если ИП не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.
Из данных писем не совсем понятно, что делать ИП, который не указывал при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, однако до продажи использовал продаваемое имущество в предпринимательской деятельности (каким налогом облагать такие доходы). Определенной является только ситуация, когда к моменту продажи ИП уже прекратил деятельность в этом качестве — в этом случае следует уплатить НДФЛ. Так, в письме Минфина России от 28.06.2016 N 03-11-06/2/37424 пояснено, что если физлицом к моменту продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, деятельность в качестве ИП прекращена, доходы, полученные от продажи такого помещения, подлежат обложению НДФЛ в общеустановленном порядке. При этом имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ) (смотрите также письмо Минфина России от 11.12.2015 N 03-04-05/72641).
Вместе с тем в других письмах, например в письме Минфина России от 24.10.2014 N 03-11-11/53905, четко указано, что при исчислении налоговой базы по Налогу (УСН) в состав доходов от реализации включаются в том числе доходы от реализации недвижимого имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности. При этом такие доходы освобождаются от налогообложения НДФЛ на основании п. 3 ст. 346.11 НК РФ. Смотрите также письма Минфина России от 06.05.2016 N 03-11-11/26470, от 29.04.2016 N 03-11-11/25462, от 21.07.2014 N 03-11-11/35540, от 14.07.2014 N 03-11-11/34106, от 16.06.2014 N 03-11-11/28519, от 20.01.2014 N 03-11-11/1390, от 07.10.2013 N 03-11-11/41798, от 01.07.2013 N 03-11-11/24963. Поддерживают такую позицию и налоговые органы (письмо ФНС России от 07.05.2013 N АС-3-3/[email protected]).
Суды в большинстве дел также приходят к выводу, что доходы от продажи имущества, используемого ИП в предпринимательской деятельности, облагаются в рамках УСН (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12, от 16.03.2010 N 14009/09, постановления ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1489/13, от 18.12.2012 N Ф09-11656/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2012 N Ф04-746/12, ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N Ф07-7651/12, ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 N Ф01-9062/13).
При этом судьи обращают внимание, что отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества указания на то, что продавец имеет статус ИП, не свидетельствует о том, что данное имущество не использовалось в предпринимательской деятельности. Зарегистрировавшись в качестве ИП, физическое лицо становится субъектом предпринимательской деятельности и одновременно с этим он продолжает оставаться физическим лицом. Вместе с тем, пройдя процедуру государственной регистрации, физическое лицо приобретает статус ИП в целом, а не на определенные виды экономической деятельности (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2016 N 12АП-4358/16).
В рассматриваемой ситуации ИП не заявлял при регистрации вид деятельности «операции с недвижимым имуществом», однако использовал продаваемое имущество в предпринимательской деятельности, осуществляемой в рамках ЕНВД.
Напомним, что на основании п. 7 ст. 346.26 НК РФ налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению ЕНВД, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, и предпринимательской деятельности, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения. При этом учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении видов предпринимательской деятельности, подлежащих налогообложению единым налогом, осуществляется налогоплательщиками в общеустановленном порядке.
Налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, исчисляют и уплачивают налоги и сборы в отношении данных видов деятельности в соответствии с иными режимами налогообложения, предусмотренными НК РФ (смотрите также п. 8 ст. 346.18 НК РФ).
По вопросу налогообложения доходов, полученных от продажи имущества ИП, совмещающим применение УСН с системой налогообложения в виде ЕНВД для отдельных видов деятельности, Минфин России придерживается следующей позиции.
Операция по реализации основного средства, в том числе разовая операция по продаже автотранспортного средства и (или) недвижимого имущества, не подлежит налогообложению в рамках ЕНВД.
В случае реализации такого имущества налогоплательщику, одновременно применяющему УСН, следует исчислить и уплатить налоги в соответствии с УСН согласно главе 26.2 НК РФ. С учетом п. 1 ст. 346.17 НК РФ доходы от реализации имущества учитываются при определении налоговой базы в отчетном (налоговом) периоде их получения (письма Минфина России от 24.04.2015 N 03-11-11/23906, от 29.12.2014 N 03-11-11/68030, от 25.08.2014 N 03-11-11/42293, от 15.08.2014 N 03-11-11/41050, от 26.03.2014 N 03-11-11/13203, от 04.02.2014 N 03-11-11/4372, от 13.12.2013 N 03-11-11/54943, от 24.07.2013 N 03-11-11/29211).
Анализ арбитражной практики показывает, что судами применяется аналогичный подход (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.07.2015 N Ф07-4644/15 по делу N А05-9241/2014, Уральского округа от 17.09.2012 N Ф09-8380/12 по делу N А07-23054/2011, ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 N А57-8912/2009, ФАС Волго-Вятского округа от 06.11.2008 N А11-1514/2008-К2-19/74).
С учетом вышеизложенного полагаем, что в рассматриваемой ситуации налогообложение дохода ИП от продажи недвижимости должно осуществляться в рамках УСН.
Как мы поняли из вопроса, ИП применяет УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов».
Если объектом налогообложения являются доходы ИП, уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное выражение доходов, уменьшенных на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
Налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, поименованные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Перечень расходов, указанный в данном пункте, носит закрытый характер и расширительному толкованию не подлежит.
Поскольку затраты по приобретению имущества для использования в деятельности, облагаемой ЕНВД, не поименованы в п. 1 ст. 346.16 НК РФ, представляется, что такие расходы не должны учитываться при определении налоговой базы, соответственно, ИП придется заплатить Налог (15%) со всей суммы дохода (выручки от продажи недвижимого имущества). Исходя из норм п. 7 ст. 346.26 НК РФ, п. 8 ст. 346.18 НК РФ, при расчете налоговой базы по Налогу доходы и расходы по видам деятельности, которые подлежат налогообложению ЕНВД, не учитываются (смотрите также письмо Минфина России от 08.11.2010 N 03-11-06/3/153). Эта позиция повторена в письме Минфина России от 29.01.2016 N 03-11-09/4088, где сказано, что если реализованное имущество не использовалось в предпринимательской деятельности, облагаемой в рамках УСН, то при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, доходы от его реализации не могут быть уменьшены на расходы на его приобретение.
Получается, что, принимая точку зрения об обложении операции по реализации имущества Налогом (УСН), более выгодно применять объект налогообложения «доходы».
В то же время возможен иной подход к вопросу о возможности уменьшения ИП в рамках УСН доходов от продажи имущества, ранее использовавшегося в деятельности, облагаемой ЕНВД, на расходы по его приобретению*(1). Однако данную точку зрения ИП должен быть готов отстаивать в суде.
Обращаем Ваше внимание, что законодательством не предусмотрены ограничения в части определения цены сделки между продавцом и покупателем при продаже недвижимого имущества (ст. 555 ГК РФ, письмо Минфина России от 18.07.2016 N 03-11-11/41910).
Вместе с тем, устанавливая цену при продаже недвижимого имущества, ИП следует учитывать, что в ряде случаев продажа имущества по цене ниже рыночной может повлечь налоговый спор. Поэтому необходимо принимать во внимание положения раздела V.1. НК РФ «Взаимозависимые лица. Общие положения о ценах и налогообложении. Налоговый контроль в связи с совершением сделок между взаимозависимыми лицами. Соглашение о ценообразовании» НК РФ. Более подробно об этом в материалах под сноской*(2). Смотрите также письмо Минфина России от 16.06.2008 N 03-04-06-01/169.
Учитывая неоднозначность данного вопроса, с целью минимизации налоговых рисков полагаем целесообразным для предпринимателя обращение за соответствующими письменными разъяснениями в налоговый орган по месту учета или непосредственно в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Налогообложение доходов ИП от продажи имущества, используемого в предпринимательских целях при УСН;
— Энциклопедия решений. Учет реализации основных средств при совмещении УСН и ЕНВД.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Овчинникова Светлана

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор, член РСА Мельникова Елена

25 ноября 2016 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————
*(1) Вопрос: Организация совмещает два режима налогообложения — УСН и ЕНВД (в отношении грузоперевозок). Продает транспортные средства, приобретенные при общем режиме налогообложения и ЕНВД. Одно было оплачено ранее перехода на УСН, а второе еще вообще не оплачено. С 01.01.2015 организация перешла на УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы», одновременно оставаясь плательщиком ЕНВД для отдельных видов деятельности. Транспортные средства используются в деятельности, переведенной на уплату ЕНВД, срок полезного использования основных средств — более 3 лет. Какие затраты по остаточной стоимости можно учесть при формировании налоговой базы по УСН? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, сентябрь 2015 г.).
*(2) Вопрос: ООО (УСН с объектом обложения «доходы», в бухгалтерском учете применяет кассовый метод) реализовало ИП (УСН с объектом обложения «доходы») здание и земельный участок, на котором это здание было ранее построено, по отдельным договорам купли-продажи (договоры заключены с физическим лицом как с ИП). Каждый из этих объектов учитывался организацией в составе основных средств и был реализован за 900 000 руб. в 2014 году. Кроме того, в 2014 году ООО реализовало ИП еще 2 здания по цене 900 000 руб. за каждое. Как отразить в бухгалтерском и налоговом учете ООО сделки по реализации земельного участка и построенного на нем здания? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2014 г.);
Вопрос: ИП приобретает у ЗАО нежилое помещение по остаточной стоимости. Цена реализации нежилого помещения составляет порядка 400 000 руб. Рыночная стоимость реализуемого помещения превышает его остаточную стоимость. Сделку по реализации нежилого помещения планируется осуществить в 2014 году. ИП является генеральным директором и одним из акционеров ЗАО. Решение о продаже принято на общем собрании акционеров, договор о продаже со стороны ЗАО подпишет по поручению собрания акционеров один из других акционеров. Можно ли продать помещение чуть выше остаточной стоимости? Как определяет рыночную стоимость налоговый орган? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2014 г.).

ТЕМА: ИП в свидетельстве на собственность на недвижимост

ИП в свидетельстве на собственность на недвижимост 4 года 11 мес. назад #2276

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3261
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

ИП в свидетельстве на собственность на недвижимост 4 года 11 мес. назад #2277

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3261
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Вопрос: Правомерен ли отказ регистрационного органа в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество?

Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Согласно п. 2 ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, РФ, ее субъектов, а также муниципальных образований. При этом установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, указанным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.
В силу ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, РФ, субъекты РФ и муниципальные образования, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, — с другой.
Индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются.
Кроме того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219) также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.
Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя (см. письма УФНС РФ по г. Москве от 11.03.2010 N 20-14/2/[email protected], от 05.03.2009 N 20-14/2/[email protected])
. Следовательно, отказ в регистрации прав собственности индивидуального предпринимателя на недвижимое имущество правомерен.

О.И.Сингур
К.ю.н.,
вице-президент
ОАО «НБКИ»
Подписано в печать
01.12.2010

ИП в свидетельстве на собственность на недвижимост 4 года 11 мес. назад #2278

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3261
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Здесь же и немного налоговых вопросов, связанных с такими ситуациями, когда непонятно, объект налогообложения применяется к ИП или к физическому лицу и пр.

Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, осуществляет такой вид предпринимательской деятельности, как подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества (земельных участков). Являются ли доходы от продажи участков доходами от предпринимательской деятельности?

Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО
от 11 марта 2010 г. N 20-14/2/[email protected]

В п. 1 ст. 23 ГК РФ установлено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с п. 2 ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.
При этом установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, указанным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.
Кроме того, в ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым относятся в том числе граждане РФ. Индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются.
Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется на гражданина в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.
В данном случае порядок налогообложения доходов, которые получены от реализации объектов недвижимости, осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ. А именно: индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему, при определении налоговой базы учитывают доходы, указанные в ст. ст. 249 и 250 НК РФ.
Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных и выручка от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Следовательно, доходы от продажи земельных участков, приобретенных для дальнейшей реализации индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему и осуществляющим указанный им в ЕГРИП вид деятельности «подготовка к продаже, покупка и продажа собственного недвижимого имущества», подлежат налогообложению в рамках упрощенной системы.
При этом при превышении предельного размера доходов, установленного в п. 4 ст. 346.13 НК РФ, индивидуальный предприниматель утрачивает право на применение упрощенной системы с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение.

Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
Е.А.ОСТАНИНА
11.03.2010

ИП в свидетельстве на собственность на недвижимост 4 года 11 мес. назад #2279

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3261
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, в июне 2008 г. приобрел 18-квартирный жилой дом с целью его дальнейшей реализации. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрирует договоры купли-продажи только в том случае, если в качестве продавца указывается физическое лицо, а не индивидуальный предприниматель. Каков порядок налогообложения доходов, полученных индивидуальным предпринимателем от продажи квартир?

Ответ:
УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НАЛОГОВОЙ СЛУЖБЫ
ПО Г. МОСКВЕ

ПИСЬМО
от 5 марта 2009 г. N 20-14/2/[email protected]

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
В соответствии с п. 2 ст. 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований.
При этом установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, указанным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.
Кроме того, в ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ. Индивидуальные предприниматели самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются.
Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется за гражданином в общеустановленном порядке независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.
В данном случае порядок налогообложения доходов, которые получены от реализации объектов недвижимости, осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ. А именно: индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему, при определении налоговой базы учитывают доходы, указанные в ст. ст. 249 и 250 НК РФ.
Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных и выручка от реализации имущественных прав.
Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Следовательно, доходы от продажи объектов недвижимости, приобретенных для дальнейшей реализации индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему и осуществляющим указанный им в ЕГРИП вид деятельности «покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества» (код по ОКВЭД 70.12.1), подлежат налогообложению в рамках упрощенной системы.
Однако при превышении предельного размера доходов, установленного в п. 4 ст. 346.13 НК РФ, индивидуальный предприниматель утрачивает право на применение упрощенной системы с начала того квартала, в котором допущено указанное превышение.

Заместитель
руководителя Управления
советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
Е.А.ОСТАНИНА
05.03.2009

ИП в свидетельстве на собственность на недвижимост 4 года 11 мес. назад #2280

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3261
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

Вопрос: О регистрации права собственности на объект недвижимости за гражданином как участником правоотношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.

Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО
от 15 июня 2011 г. N ОГ-Д05-63

Департамент развития малого и среднего предпринимательства совместно с Департаментом имущественных отношений Минэкономразвития России рассмотрел обращение по вопросам использования имущества в предпринимательской деятельности и в пределах компетенции сообщает следующее.
В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России не вправе давать разъяснения о применении законодательства Российской Федерации.
Для информации сообщаем, что в соответствии с п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) гражданин приобретает статус индивидуального предпринимателя для получения права на осуществление предпринимательской деятельности без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
При этом установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество (п. 2 ст. 212 ГК РФ), приобретаемое по основаниям, перечисленным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у гражданина статуса индивидуального предпринимателя.
Кроме того, ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане Российской Федерации. Индивидуальные же предприниматели, исходя из толкования названной статьи, самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются.
То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предприниматель без образования юридического лица вступает в правоотношения, регулируемые Законом N 122-ФЗ, в качестве гражданина.
Кроме того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 (далее — Правила), также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.
Также следует отметить, что Правилами устанавливаются особенности государственной регистрации прав и сделок только в отношении предприятий (п. 28).
Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя.
Данные выводы находят свое отражение также в Письмах УФНС России по г. Москве от 11.03.2010 N 20-14/2/[email protected] и от 05.03.2009 N 20-14/2/[email protected]

Заместитель директора
Департамента развития
малого и среднего предпринимательства
В.Ю.МЕЛЬНИКОВ
15.06.2011

ИП в свидетельстве на собственность на недвижимост 4 года 11 мес. назад #2281

  • Рига
  • Не в сети
  • Platinum Boarder
  • Сообщений: 3261
  • Спасибо получено: 1
  • Репутация: 0

«Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение», 2011, N 12


НЕДВИЖИМОСТЬ ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ:
РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

Когда организация приобретает, например, складское помещение, она ставит его на свой баланс, этот объект недвижимости используется в хозяйственной деятельности и является собственностью организации.
Когда индивидуальный предприниматель покупает объект недвижимости, он регистрирует свое право как физическое лицо. Кому принадлежит данный объект недвижимости: индивидуальному предпринимателю или физическому лицу? А если имущество используется и в предпринимательской деятельности, и для личных целей, как облагать доход, например, при его реализации? Как разграничить имущество личное и используемое для предпринимательской деятельности при банкротстве индивидуального предпринимателя? Может ли индивидуальный предприниматель воспользоваться имущественным вычетом при реализации объекта недвижимости, используемого в предпринимательской деятельности?
Эти и другие вопросы встают перед индивидуальными предпринимателями, которые используют в своей деятельности имущество, подлежащее государственной регистрации. Попробуем на них ответить.

Можно ли зарегистрировать недвижимость
на индивидуального предпринимателя?

В соответствии с п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Под предпринимательской деятельностью согласно ст. 2 ГК РФ понимается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке. Государственная регистрация физического лица в качестве индивидуального предпринимателя осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
По общему правилу, закрепленному в п. 3 ст. 23 ГК РФ, к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Правоотношения собственности относятся как раз к той категории правоотношений, которые регулируются правовыми нормами, относящимися к гражданам.

Обратите внимание! Закон не предусматривает разделение имущества гражданина как индивидуального предпринимателя и как физического лица.

Согласно ст. 24 ГК РФ гражданин отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, за исключением имущества, на которое в соответствии с законом не может быть обращено взыскание. Следовательно, приобрести в собственность недвижимое имущество физическое лицо может исключительно в статусе физического лица, но не индивидуального предпринимателя. Право собственности на что-либо никак не зависит от приобретения или прекращения статуса индивидуального предпринимателя. Это одно из главных отличий двух форм осуществления предпринимательской деятельности — юридического лица и индивидуального предпринимателя.
Как указывается в п. 3 ст. 49 ГК РФ, правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из ЕГРЮЛ. То есть после своего создания юридическое лицо вправе приобрести какое-либо имущество. Что касается прекращения деятельности юридического лица, это может проходить путем либо реорганизации, либо ликвидации. Для обоих случаев закон предусматривает специальную процедуру, в ходе которой должны решаться вопросы о дальнейшей судьбе имущества юридического лица. Для индивидуальных предпринимателей процедура ликвидации отсутствует. Гражданин подает необходимые документы в регистрирующий орган, и таким образом прекращается его статус индивидуального предпринимателя. И это никак не влияет на его правоотношения собственности.
Данная позиция поддерживается и в Письме Минэкономразвития России от 15.06.2011 N 0Г-Д05-63. Минэкономразвития ссылается на ст. 212 «Субъекты права собственности» ГК РФ, в соответствии с которой в РФ признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также РФ, субъектов РФ, муниципальных образований (п. 2 ст. 212 ГК РФ). В данном перечне указан только гражданин и отсутствует индивидуальный предприниматель.
В ст. 218 ГК РФ закрепляются основания приобретения права собственности. Так, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества. Право собственности на имущество, у которого есть собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица. В случаях и порядке, предусмотренных ГК РФ, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество. То есть установленное гражданским законодательством право гражданина иметь в собственности имущество, приобретаемое по основаниям, перечисленным в ст. 218 ГК РФ, не обусловлено наличием или отсутствием у него статуса индивидуального предпринимателя.
Кроме того, ст. 5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Федеральный закон N 122-ФЗ) предусмотрено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, являются, в частности, собственники недвижимого имущества, к которым отнесены в том числе граждане РФ. Индивидуальные же предприниматели исходя из толкования названной статьи самостоятельными субъектами указанных правоотношений не являются. То есть при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предприниматель без образования юридического лица вступает в правоотношения, регулируемые Федеральным законом N 122-ФЗ, в качестве гражданина. Более того, п. 18 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219 (далее — Правила), также не предусматривает указания в данном реестре информации о наличии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя. Также следует отметить, что Правилами устанавливаются особенности государственной регистрации прав и сделок только в отношении предприятий (п. 28).
Таким образом, право собственности на объект недвижимости регистрируется в общеустановленном порядке именно за гражданином независимо от наличия у него статуса индивидуального предпринимателя. Данные выводы находят отражение также в Письмах УФНС по г. Москве от 11.03.2010 N 20-14/2/[email protected] и от 05.03.2009 N 20-14/2/[email protected]
Необходимо также отметить тот факт, что юридическое лицо в отличие от гражданина — физического лица имеет обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам именно этим имуществом. Гражданин же (если он является индивидуальным предпринимателем без образования юридического лица) использует свое имущество не только для занятия предпринимательской деятельностью, но и в качестве собственно личного имущества, необходимого для осуществления неотчуждаемых прав и свобод. Имущество гражданина в этом случае юридически не разграничено (п. 4 Постановления Конституционного Суда РФ от 17.12.1996 N 20-П).
Недопустимость регистрации права собственности на недвижимый объект гражданином как индивидуальным предпринимателем подтверждается и непосредственно судебной практикой. Так, в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 N 07АП-4096/2010 суд, анализируя положения п. п. 1 и 4 ст. 23, ст. 24 ГК РФ, ст. 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», пришел к выводу, что действующее законодательство не разграничивает имущество физических лиц и индивидуальных предпринимателей.

Может ли «упрощенец» воспользоваться
имущественным вычетом по НДФЛ?

Индивидуальные предприниматели зачастую выбирают УСНО. Но когда речь заходит о реализации объектов недвижимости, которые зарегистрированы на физическое лицо, многие считают, что надо уплачивать НДФЛ и можно воспользоваться имущественным вычетом по этому налогу . Подробно читайте об этом в статье С.П. Данченко «Доходы от операций с недвижимостью: какие налоги платить?», N 7, 2011.

Напомним, что при УСНО порядок налогообложения доходов, которые получены от реализации объектов недвижимости, осуществляется в соответствии с п. 1 ст. 346.15 НК РФ: учитываются доходы, указанные в ст. ст. 249 и 250 НК РФ. Согласно ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, и выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.
Кроме этого, в данном случае надо помнить и о превышении предельного размера доходов, установленного в п. 4 ст. 346.13 НК РФ, ведь объекты недвижимости, как правило, дорогостоящие, и доход от их реализации будет учитываться при расчете предельного размера доходов при УСНО.
Почему же индивидуальные предприниматели, применяющие УСНО, вдруг вспоминают при реализации объектов недвижимости об НДФЛ, который при УСНО не уплачивается? Главным побуждающим мотивом в данном случае является желание воспользоваться имущественным вычетом, который предоставляет налоговое законодательство.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах, полученных им в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн руб., а также в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 250 тыс. руб.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного указанным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, за исключением реализации принадлежащих ему ценных бумаг.
При этом указанные положения не распространяются на доходы, получаемые ИП от продажи имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.
Но при владении объектом недвижимости более трех лет индивидуальные предприниматели хотят воспользоваться имущественным вычетом, равным сумме проданного имущества. В соответствии с п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами РФ, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
Но при этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта также не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Исходя из норм действующего законодательства, представители Минфина и ФНС считают, что определяющее значение для целей получения данного имущественного налогового вычета имеет характер использования имущества.

Обратите внимание! Если помещение использовалось налогоплательщиком для осуществления предпринимательской деятельности, его продажа также относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности.

В этом случае имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляется.
Аналогичен подход контролирующих органов и к применению вычета, установленного п. 17.1 ст. 217 НК РФ: если физическое лицо использовало помещение в целях осуществления предпринимательской деятельности и доходы учитывались в рамках УСНО, к доходу, полученному от реализации указанного нежилого помещения, положения п. 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются.
С данной позицией спорить трудно, так как согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка НДФЛ в размере 13%, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих обложению НДФЛ, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, в частности имущественных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ. Соответственно, указанные вычеты применяются только к доходам налогоплательщиков — физических лиц и индивидуальных предпринимателей, подлежащим налогообложению НДФЛ по ставке 13%.
Согласно п. 7 ст. 12 НК РФ специальные налоговые режимы, к которым относится и УСНО, могут предусматривать освобождение от обязанности по уплате отдельных федеральных, региональных и местных налогов и сборов, указанных в ст. ст. 13 — 15 НК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение УСНО индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате НДФЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным п. п. 2, 4 и 5 ст. 224 НК РФ).
Аналогичная норма установлена п. 24 ст. 217 НК РФ: получаемые ИП доходы, при налогообложении которых применяется УСНО, освобождаются от обложения НДФЛ.
Таким образом, применение УСНО к доходам, полученным от осуществления предпринимательской деятельности, освобождает налогоплательщика от обязанности по уплате НДФЛ по отношению к этим же доходам.
Исходя из изложенного к доходам ИП, которые облагаются налогом при УСНО, имущественные налоговые вычеты по НДФЛ не применяются.
Вместе с тем, если такой налогоплательщик получает другие доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13%, он вправе уменьшить сумму таких доходов на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. 220 НК РФ.
Представители Минфина в своих разъяснениях обращают внимание на то, что в соответствии с п. 1 ст. 56 НК РФ льготами по налогам и сборам признаются предоставляемые отдельным категориям налогоплательщиков и плательщиков сборов предусмотренные законодательством о налогах и сборах преимущества по сравнению с другими налогоплательщиками или плательщиками сборов, включая возможность не уплачивать налог или сбор либо уплачивать их в меньшем размере.
Имущественные налоговые вычеты, установленные ст. 220 НК РФ, льготами не являются.
Разъяснения представителей контролирующих органов по данному вопросу представлены в Письмах ФНС России от 31.01.2011 N КЕ-3-3/[email protected], Минфина России от 14.01.2011 N 03-11-11/3, от 27.04.2011 N 03-04-05/3-307, от 06.05.2011 N 03-04-05/3-335, от 06.07.2011 N 03-04-05/3-489, от 19.09.2011 N 03-04-05/3-673, от 06.10.2011 N 03-04-05/3-711.
Из приведенных норм следует, что к доходам индивидуального предпринимателя, облагаемым налогом при УСНО, стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты НДФЛ не применяются.
Вместе с тем, если налогоплательщик получает другие доходы, подлежащие обложению НДФЛ по ставке 13%, он вправе уменьшить сумму таких доходов на стандартные, социальные и имущественные налоговые вычеты, предусмотренные ст. ст. 218 — 220 НК РФ.

Н.А.Петрова
Эксперт журнала
«Упрощенная система налогообложения:
бухгалтерский учет и налогообложение»
Подписано в печать
09.12.2011