Расторжение договора аренды гражданский кодекс

Расторжение договора аренды гражданский кодекс

  • Автострахование
  • Жилищные споры
  • Земельные споры
  • Административное право
  • Участие в долевом строительстве
  • Семейные споры
  • Гражданское право, ГК РФ
  • Защита прав потребителей
  • Трудовые споры, пенсии
  • Главная
  • Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 2 в действующей редакции

Комментарии к статье 619 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 4 «Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016 года содержатся следующие разъяснения:

Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

См. подробнее об обстоятельствах дела в извлечении из «Обзора практики» во вложении ниже

В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» содержатся следующие разъяснения:

Досрочное расторжение договора аренды при невнесении арендной платы

Согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В пп. 5, 25-30 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» содержатся следующие разъяснения:

Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

..Вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть прекращен только по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, является несостоятельным, поскольку сам по себе факт заключения договора аренды на неопределенный срок не лишает арендодателя права на расторжение такого договора при существенном нарушении его условий арендатором.

Как видно из материалов дела, арендодатель на основании пунктов 1 и 3 части первой статьи 619 ГК РФ обратился в суд с иском о расторжении договора и выселении арендатора из занимаемого им помещения в связи с существенным нарушением последним условий договора, в том числе длительным невнесением арендной платы. В исковом заявлении арендодатель просил суд подтвердить факты нарушений, допущенных арендатором. До обращения в суд истцом были соблюдены требования части третьей статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Кодекса, регламентирующие обязательные досудебные процедуры при расторжении договора.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции отметил, что арендодатель, определяя момент обращения в суд, правомерно руководствовался тридцатидневным сроком, установленным пунктом 2 статьи 452 ГК РФ, а не трехмесячным сроком, предусмотренным пунктом 2 статьи 610 Кодекса (п. 5 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением (п. 25 Информационного письма ВАС РФ № 66).

В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу пункта 3 части первой данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как «просрочка уплаты», но и еще два элемента: «более двух раз» и «подряд». С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ (п. 26 Информационного письма ВАС РФ № 66).

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

…В ходе судебного разбирательства установлено, что при заключении договора аренды по инициативе арендодателя в договор было включено условие, предусматривающее основание отказа арендодателя от исполнения договора в соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ. В качестве такого основания было определено однократное невнесение арендатором арендной платы в установленный договором срок.

…Факт нарушения, с которым договор связывает право арендодателя отказаться от исполнения договора, доказан материалами дела и не оспаривается ответчиком. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

Так как арендатор добровольно не освободил занимаемое нежилое помещение, арендодатель вправе был обратиться в суд с иском о его выселении в связи с прекращением договора аренды (п. 27 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.

…Наличие статьи 619 ГК РФ, устанавливающей специальные правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании статьи 450 Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Оценив обстоятельства дела и придя к выводу, что нарушение, допущенное ответчиком, является существенным, суд расторг договор аренды (п. 28 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как следовало из представленных истцом материалов, комитет направлял обществу такое предупреждение, в котором ставился вопрос о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

Однако, по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.(п. 29 Информационного письма ВАС РФ № 66).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно части третьей статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд признал довод ответчика обоснованным, указав, что по смыслу части третьей статьи 619 Кодекса такое письменное предупреждение должно быть получено арендатором, чтобы он имел возможность исполнить договорное обязательство в разумный срок.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства, истец со своей стороны не принял надлежащих мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении) (п. 30 Информационного письма ВАС РФ № 66).

4. Стороны вправе предусмотреть в договоре аренды сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при немотивированном одностороннем отказе от исполнения договора.

Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю о признании недействительным пункта договора, предусматривающего удержание арендодателем в полном объеме суммы задатка в качестве штрафа в случае досрочного расторжения арендатором договора аренды.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями п. 3 ст. 450, ст. 330 ГК РФ, удовлетворил заявленные требования в связи с тем, что установление в договоре штрафа за односторонний отказ от исполнения договора противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав. Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали соответствующее условие договора противоречащим нормам гражданского законодательства.

Суд апелляционной инстанции и арбитражный суд округа поддержали выводы суда первой инстанции.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты судов нижестоящих инстанций и отказала в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Положения ст. 619, 620 ГК РФ не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, в связи с чем стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.

Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора — удержание арендодателем задатка, для арендодателя — уплата задатка в двойном размере.

В соответствии со ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В данном случае задаток вносился и удерживался арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения арендатором обязательств по договору, что не противоречит положениям указанной правовой нормы.

Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям ст. 329, 421 ГК РФ.

Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.

В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.

То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а, напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.

Поскольку ГК РФ допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным оспариваемого пункта договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующего законные интересы арендодателя при его исполнении.

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Комментарий к Ст. 620 ГК РФ

Комментируемая статья конкретизирует общее правило о расторжении договора в судебном порядке в связи с существенным нарушением договора одной из сторон (п. 2 ст. 450 ГК). К основаниям одностороннего досрочного расторжения договора в комментируемой статье относятся:

во-первых, непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору или препятствование пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или с назначением имущества. Препятствованием пользованию имуществом может служить состояние имущества, в котором оно непригодно для использования. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, — обязанность арендодателя (п. 1 ст. 611 ГК). Это установление соответствует общему правилу п. п. 2, 3 ст. 611 ГК РФ.

Другими препятствиями считаются передача имущества без принадлежностей или относящихся к нему документов (технического паспорта, сертификата качества и т.д.), а также иные действия или бездействие арендодателя;

во-вторых, наличие в переданном арендатору имуществе препятствующих пользованию им недостатков, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора. Имеются в виду скрытые недостатки имущества, которые могут быть обнаружены в процессе его использования. В данном случае законодатель связывает наличие недостатков с моментом заключения договора. Но следует учитывать также норму ст. 612 ГК РФ, согласно которой неосведомленность арендодателя об этих недостатках в момент заключения договора не лишает арендатора права на досрочное расторжение договора;

в-третьих, неисполнение арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт. Это положение соответствует общему правилу ст. 616 ГК РФ. Срок капитального ремонта может быть определен договором, вызван неотложной необходимостью, при отсутствии определенных сроков это должен быть любой разумный срок;

в-четвертых, переданное арендатору имущество оказалось в состоянии, непригодном для использования. Это основание действует, если ухудшение имущества вызвано не зависящими от арендатора обстоятельствами: либо случайностью, либо форс-мажорными обстоятельствами. В данном случае арендатор не несет ответственность за ухудшение имущества.

Перечень оснований, приведенный в комментируемой статье, не является исчерпывающим, он может быть дополнен законом (п. 3 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 1 ст. 616 ГК) или договором (п. 2 ст. 450 ГК).

Комментируемая норма не исключает возможности расторжения договора во внесудебном порядке. Так, могут быть установлены основания расторжения договора по воле арендатора, не связанные с нарушением арендодателем своих обязанностей. Одним из оснований правомерного расторжения договора может служить, в частности, утрата арендатором производственной необходимости в использовании имущества.

В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендатора от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке. До обращения в суд арендатор должен предложить арендодателю расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 ГК). Если арендодатель не дает ответа в установленный срок, то арендатор может направить соответствующий иск в суд. Срок указывается в предложении либо согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ составляет 30 дней.

Ст. 619 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 619. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя.

21 июля 2015

Петербургский правовой портал подготовил подборку судебных решений, принятых Арбитражным судом Северо-Западного округа. В этот раз ФАС СЗО рассматривал споры арендаторов земли, право банка включать убытки с договоров цессии и вопросы взыскания ипотечного имущества с поручителя.

22 ноября 2013

23 мая 2013

17 мая 2013

17 сентября 2012

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Здравствуйте! Арендодатель — муниципальное предприятие. Арендатор произвёл перепланировку без ведома Арендодателя. Часть высвободившихся нежилых помещений, образовавшихся после проведения перепланировки, сдал в субаренду. Чем оперировать, кроме договора аренды, чтоб обязать Арендатора вернуть всё в исходное состояние? Спасибо за ответ!

Вопрос относится к городу Владивосток

В случае возникновения у Арендодателя необходимости в ИСПОЛЬЗОВАНИИ арендуемого Арендатором объекта, он вправе в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор. ( есть такой пункт в договоре). ВОПРОС: Может ли Арендодатель расторгнуть договор, согласно этого пункта, для пересдачи этого объекта другому лицу, т.е. как понимать слово «ИСПОЛЬЗОВАНИЕ»? Спасибо.

Вопрос относится к городу Новосибирск

Здравствуйте. Я сдал квартиру по договору аренды физ.лицу, договор заканчивается 13.04.2016. Арендатор не платил аренду более 6 месяцев и без уведомления съехал с квартиры. Я хочу отправить письмо с уведомлением о расторжении договора, но это нужно делать за 3 месяца, а остался 1 месяц до окончания срока договора. Как мне правильно поступить?

Вопрос относится к городу Челябинск

прошу Вас ответить на вопрос о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения заключённого на определённый срок и зарегистрированного в юстиции по инициативе арендодателя

Вопрос относится к городу новосибирск

Была сдана квартира .Арендатор ООО, арендодатель физлицо. Договор заключен 21.05.2015г., действителен до 31.12.2015г. Арендатор ни разу не оплатил аренду. В квартиру было не попасть. Соседи не раз жаловались на шум. Направили им претензию. Требовали погасить в полном объеме задолженность по арендной плате в сумме. в течение 10 дней с момента получения уведомления, организовать передачу мне квартиры и имущества по Акту в течение 10 дней с момента получения уведомления, в противном случае акт передачи квартиры и имущества будет составлен в присутствии свидетелей. 22.09. 2015г. замок в квартире будет заменен.На основании вышеизложенного в соответствии с п. 11.1 Договора и п.3 ст. 619 ГК РФ Договор считается расторгнутым с момента получения Вами настоящего уведомления. ..Верно ли изложено? Можно ли считать договор расторгнутым с момента получения уведомления? В иске на какую статью ссылаться?Как расчитать по ст.395?Спасибо

Вопрос относится к городу Лабытнанги

На основании чего можно уволить человека с работы ,если у работника есть бессрочный договор ,который пролонгирован работодателем ,но при смене работодателя ( незаконно ),новый работодатель без объяснения причин уволил меня с работы и выдал мне зарплату в размере 16000 рублей со словами ,что со мной договор не будет пролонгированн,т.к.,он (старший по дому ),речь идет о доме ,где управляющий по дому избирается на общем собрании жильцов(132кв.-32эт .дома).Последний управляющий по дому был избран на собрании из 20 человек подписи других жильцов фиктивные.Действительный трудовой договор отказывается принимать во внимание и меня не допускают к рабочему месту и выселяют меня ,с помещения ,находящегося в данном доме которое я занимаю на основании долгосрочноого договора .

Вопрос относится к городу Москва

Что делать,если арендодатель выселяет ранее положенного срока и без письменного уведомления? Можно ли взыскать с него убытки, неустойку или еще что?

Здравствуйте. Как расторгнуть договор аренды нежилого помещения досрочно, если наниматель не следит за помещением, ухудшает имущество, не вовремя платит, постоянно уходит от разговора о платеже за арендную плату, «кормит завтраками» и это не первый раз, грозит налоговой. Что делать, куда обращаться?

Добрый день! Я представляю интересы собственника квартиры, которая сдается в аренду. Подскажите пожалуйста, у нас появились жалобы со стороны соседей на арендаторов, однако арендатор утверждает, что жалобы являются необоснованными. Соседи вызывали даже полицию. Мы хотим досрочно расторгнуть договор аренды, однако в нем не был описан пункт, который при наличии жалоб соседей, позволит досрочно расторгнуть договор. Арендатор не собирается освобождать квартиру, утверждая, что он не нарушал правил договора. Как нам быть в этой ситуации?

Вопрос относится к городу Екатеринбург

Департамент имущественных отношений Администрации горорда заключил с Арендатором договор аренды земельного участка на неопределенныйсрок, Арендатор допустил задолженность перед Департааментом, Департамент увкедомил Арендатора о расторжении договора в трехмесячный срок, Арендатор погасил в трехмесячный срок полную задолженность перед Департаментом, Департамент отказывается о продолжении договорных отношений с Арендатором, что моно предпринять Арендатору для сохранения длговорных отношений?

Ст. 620 ГК РФ — Гражданский кодекс

Статья 620. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора.

21 декабря 2009

Обсуждение статьи

Вопросы по статье

Здравствуйте, пришло исковое заявление, о том что я год назад снимал нежилое помещение (гараж) и не оплатил несколько меяцев. Можно ли как то доказать в суде, что я звонил арендодателю и предлагал вернуть ключи. Но он отказался их забирать.

Вопрос относится к городу Омск

Уточнение от 28 января 2017 — 08:54
И можно ли признать договор аренды недействительным, если в нем не были перечислены условия из-за которых невозможно было попасть в помещение.

я отказался от аренды земельного участка .написал заявление об отказе . но с меня по прежнему требуют оплату .

Вопрос относится к городу красный сулин

я отказался от аренды земли и написал заявление .но с меня продолжают требоватьденьги

с какого момента прекращается плата за аренду земли . с момента написания мной заявления или с момента написания нового договора о прекращении аренды .

Вопрос относится к городу красный сулин

прошу Вас ответить на вопрос о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения заключённого на определённый срок и зарегистрированного в юстиции по инициативе арендодателя

Вопрос относится к городу новосибирск

Заключил договор о снятии квартиры на 11 месяцев через агенство две недели назад. Квартира, оказалось, «холодная», в связи со старым ремонтом дверь на балкон закрывается, но остаются щели из-за отклеившегося прорезиненного уплотнителя. Ночью становится холодно, видно как шторы двигаются из-за ветра. Об этом мне никто не сказал. Подскажите, пожалуйста, как расторгнуть договор?

Вопрос относится к городу Москва

Добрый день! Арендовали в ТЦ помещение под магазин, в договоре срок уведомления о расторжении договора-60 дней, однако обстоятельства настолько изменились,что мы решили закрыть бизнес в течении текущего месяца,о чем уведомили арендодателя. Однако он требует,чтобы мы заплатили за этот месяц и отстояли еще один,поскольку по нему бы внесен в рамках договора обеспечительный платеж. У нас нет возможности ни стоять,ни платить,и ориентируясь на ст 451 ГК РФ, мы хотим расторгнуть договор. Арендодатель хочет истребовать с нас оплату и пени за не оплату за этот месяц через суд. Кто прав?

Вопрос относится к городу Первоуральск

Арендодатель выставил условием договора аренды недвижимого имущества невозможность его расторжения в течение 2-х лет с момента заключения ( как земля за колхозом в соц. времена) в одностороннем порядке со стороны арендатора. Можно ли включать такой пункт? как его избежать?

Вопрос относится к городу Новокузнецк

Здравствуйте. У меня такая проблема. Я взял в аренду на пять лет помещение (бомбоубежище) в договоре было сказано под склад. И в акте приема — передачи помещения было сказано что вода г/х, канализация , отопление в рабочем состоянии, но т.к. я не специалист в этом деле и не наступил отопительный сезон еще я подписал акт, был только свет и крыша протекает (грунтовые воды) как оказалось. По закону я должен был зарегистрировать договор аренды помещения в течении двух месяцев, но мне в юстиции было отказано в регистрации т.к. не полный пакет документов (отсутствовал кадастравый план). Я обращался неоднократно к арендодателю, но всегда меня отправляли в разные места. Потом я все таки выпросил план у другой организации курирующего арендодателя, но все равно отказ от регистрации. Выяснилось что, не расторгнут прошлый договор с другим арендатором, который был до меня. А я это помещение выиграл на аукционе, т.к. был единственным участником аукциона на это помещение. Но прошло полтора месяца, и арендодатель требовал с меня плату за помещение а я в свою очередь не мог начать ни какой деятельности т.к. договор не был зарегистрирован и меня ни где ни в какой инстанции не принимали и не мог начать никакой деятельности (а хотел сделать теплую автостоянку, хотя в договоре было сказано что под склад) аредодатель сказал что можно так сделать, какая разница склад или стоянка автомобилей. Наступил отопительный сезон и кроме света там нечего не было, оказывается как я потом узнал что уже тридцать с не большим лет все кроме света отключенно а верней пришло в непригодность и подключить нет никакой возможности. Я обратился к арендодателю что бы тот пересмотрел арендную плату в меньшую сторону т.к. все кроме света отсутствует и часть нескольких помещений убрать из договора т.к. при отсутствии коммуникаций они ненужны и не пригодны (для чего мне умывальник и туалет и котельная и еще два помещения общей площадью примерно около 200 кв.м ) Мне отказали и потребовали оплатить аренду, но с учетом вычита ненужных помещений, было это сделано в устной форме, потому что я так и недождался нового договора на новую площадь) Прошел еще месяц и того два споловиной. Арендодатель расторг предыдущий договор и мне все равно не зарегистрировали этот договор в юстиции т.к. в кадастровом паспорте указана одна площадь а в договоре другая попросили устранить это. Я обратно к аредодателю а они плечами жмут и говорят возми ручку да сам в пункте (особ.отмет.) напиши площать ту которая прописана в договоре. Но как я могу вносить изменения и кто я такой чтобы это делать? Короче говоря прошло три месяца как я взял это помещение в аренду и нечего кроме суеты и растрат на охрану этого помещения (напомню это бомбоубежище и там стоит кое какое оборудование которое входит в его комплектацию) и стоит много денег. До моего договора и договора прошлого арендатора, сам арендодатель использовал это помещение как теплую стоянку, пока не запретило государство т.к. не получало ни какой прибыли. И тогда придумали аукционы (арендодатель является муниципальным организацией а курирует ее мин.муницип. иммущества по области). Я по истечению трех месяцев я отдал это помещение назад, не зарегистрированым должным образом и про охраняв его за свой счет три месяца . Арендодатель подал на меня в суд за неуплату аренды за три месяца. И стал требовать полную сумму с учетом всех помещений и всех коммуникаций сославшись на акт приема передачи помещения (типа видел что брал и подписывал, как будто я взял помещение у частных лиц, а не у государства, сложилось такое впечатление) и суд все мои проблемы с помещением и вину арендодателя в том что из за него я не оформил договор и несоответствия с актом приема передачи, арендодатель на суде выставил меня виновным ,в том что незарегистрировал договор в установленный срок , хотя сами расторгнули предыдущий договор за две недели до расторжения со мной, и был я фактическим арендатором этого помещения всего две недели а не три месяца как был аукцион. Арендодатель выставил полный счет за три месяца и пеню за период до решения суда. Суд вынес решение в пользу арендодателя приняв во внимание все что он сказал (конечно, как же государство у государства будет деньги отбирать и лишать арендных денег) то есть халявных, ведь мы их так сильно любим. Мои доводы, факты, все по боку я обязан выплатить (посетило такое чувство что как будто бы взял кредит со звездочкой и подводными камнями), но их суд наказывает, а тут все наоборот. Хотел бы узнать могу ли я снизить долг до уплаты за две недели фактического пользования помещением или вообще убрать этот долг и повесить на арендодателя свои убытки по этому помещению. Спасибо за ранее и любую помощь.

У меня ИП. Арендую торговую площадь в ТЦ. Хочу расторгнуть договор с ТЦ. Но по договору я не могу покинуть ТЦ раньше чем через 60 дней после подачи заявления. Можно ли как-то обойти этот пункт договора?

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (действующая редакция)

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

  • URL
  • HTML
  • BB-код
  • Текст

Комментарий к ст. 620 ГК РФ

1. Основаниями для досрочного расторжения договора аренды со стороны арендатора могут быть следующие:

— непредоставление арендодателем арендатору имущества, которое он обязан предоставить согласно договору аренды;

— создание арендодателем препятствий для пользования переданного имущества арендатором;

— наличие у арендованного имущества недостатков, которые не были при заключении договора аренды оговорены сторонами, а также не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены при осмотре имущества при заключении договора аренды. Данное основание расторжения договора аренды предполагает, что такие недостатки могут быть обнаружены арендатором только в процессе использования переданного имущества;

— неосуществление арендодателем капитального ремонта имущества;

— непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает. Данное основание предполагает, что эти обстоятельства возникли по вине арендодателя, но не были и не должны были быть известны арендатору при заключении договора аренды.

Следует обратить внимание, что такие основания для расторжения договора аренды, как наличие недостатков у имущества и его непригодность в определенном смысле, являются схожими. Однако наличие недостатков у переданного имущества не означает полной невозможности использования имущества по назначению, а собственно, наличие определенных затруднений при его использовании. Непригодность же использования имущества означает полную невозможность его использования по назначению.

Кроме того, нельзя не обратить внимания и на то, что комментируемая статья, в отличие от ст. 619 ГК РФ, не предъявляет к арендатору требование об обязательном направлении письменного предупреждения арендодателю о расторжении договора аренды. Однако из общих положений о договоре следует, что расторжение договора возможно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке путем предъявления требования о расторжении. Это означает, что и арендатор обязан выразить в отношении арендодателя инициативу относительно расторжения договора, но при этом общие положения ГК РФ не содержат требований об обязательном соблюдении при этом письменной формы, что ставит арендодателя и арендатора в неравное положение.

В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для расторжения договора аренды по инициативе арендатора, из чего следует, что установленный перечень таких оснований не является исчерпывающим.

2. Судебная практика:

— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.07.2009 N 15АП-4490/2009;

— Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 N Ф05-10367/11 по делу N А40-109988/2010;

— Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N Ф05-1483/2011 по делу N А40-37004/2010;

— Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2008 N А72-721/2008;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2013 N 19АП-5292/13;

— Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2013 N 19АП-5580/13;

— Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 N А40-45214/10-91-338.