Продажа залогового имущества абсолют банк

Содержание:

Ипотека на залоговую недвижимость

Покупка квартиры на исключительно привлекательных условиях по ставке от 11,25% годовых

Рассчитать Получить консультацию

  • Быстрое решение по кредиту
  • Гарантия юридической чистоты квартиры
  • Персональный менеджер от подачи заявки
    до закрытия договора
  • Отсутствие требования о наличии постоянной регистрации
  • Оперативный выход на сделку
  • Длительный срок кредитования
  • БЕСПЛАТНОЕ проведение аккредитивных сделок

Как получить кредит

Получение предварительного
одобрения банка

Получение окончательного решения
о выдаче кредита

Посещение банка
для оформления сделки

Условия кредитования

Процентные ставки

На размер ставки влияют страхование рисков, предусмотренных Программой, а также размер первоначального взноса.
Данная информация представлена исключительно в ознакомительных целях и не является окончательной. Полные условия предоставления ипотечного кредита представлены в Тарифах и Условиях выбранной программы кредитования

Продажа залогового имущества абсолют банк


АКБ «Абсолют Банк» (ПАО) использует файлы «cookie» с целью персонализации сервисов и повышения удобства пользования веб-сайтом.«Cookie» представляют собой небольшие файлы, содержащие информацию о предыдущих посещениях веб-сайта. Если вы не хотите использовать файлы «cookie», измените настройки браузера.

Банки избавляются от плохих долгов / Деловой квартал, Новосибирск /

Банки больше не рискуют

Чтобы остаться на плаву, банковский сектор уменьшил объемы кредитования. По Сибирскому федеральному округу объем банковских кредитов нефинансовым и кредитным организациям снизился с января по август 2009 г. на 5,11%.

Эта тенденция будет сохраняться, пока рынок не восстановится полностью, полагает управляющий филиалом Абсолют Банка в Новосибирске Сергей Перескоков. Причиной снижения объемов, по его словам, в первую очередь стал более тщательный подход к оценке заемщиков: «По многим отраслям адекватная стоимость активов и объектов непонятна. А кроме того, не работают традиционные модели риск-менеджмента. Первыми «под нож» попали кредиты для застройщиков и торговли. «Мы хорошо понимаем риски этой отрасли, потому кредитование могут получить только объекты на высокой стадии готовности», – признавался руководитель Сибирского банка Сбербанка РФ Владимир Ворожейкин.

Банки стремились пролонгировать кредиты по максимуму. «Дефолты заемщикам для кредитных организаций невыгодны, ведь бизнес банков – продажа денег, а не работа с залогами», – объясняет позицию банков председатель совета директоров Сибирской межбанковской валютной биржи Александр Лубенец (ранее – вице-президент бака «Сибконтакт»). По его словам, банки испробуют все возможные способы, чтобы поддержать должника.

Слова Александра Лубенца подтверждают и предприниматели. «Банк сделал все возможное, чтобы в трудное время поддержать наш бизнес», – говорит владелец крупнейшей киносети Галым Саинов. По его мнению, в действиях кредитных учреждений есть логика – рассчитываться по долгам может только стабильно работающий бизнес.

Однако избежать дефолтов заемщикам не удалось. В результате многие банки, включая государственные, получают в виде залогов целые бизнесы. На сайтах крупных кредитных организаций начинает появляться информация о выставленной на продажу залоговой жилой недвижимости и земельных участках. Ряд банков даже создали собственные управляющие компании по управлению залоговым имуществом. Так, у «Альфа-групп» есть компания А1, у Сбербанка – «Сбербанк Капитал». А МДМ Банк создал сразу несколько компаний для аккумуляции залогов по просроченным кредитам: «МДМ Секьюрити», «МДМ Финанс», «МДМ Актив» и «МДМ Капитал».

По данным директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, в структуре залогового имущества по кредитам юридических лиц банкам преобладает недвижимое имущество. «Региональные банки пока идут навстречу строителям – многим компаниям удается договориться о реструктуризации долга», – констатирует эксперт.

«Совместные проекты с банковскими структурами – хлеб для специалистов коммерческой недвижимости», – полагает директор компании «Смарт-Коммерческая недвижимость» Матвей Ляпин. Для управления небанковским бизнесом необходимы квалифицированные менеджеры, поэтому сейчас многие банки привлекают сторонних специалистов для управления проблемными активами.

Среди крупнейших объектов недвижимости Новосибирска в управлении финансовых структур сейчас находятся ТЦ «Сибирский Молл» (УК «ВЭБ-инвест») и ТЦ «Мозаика» («Тройка Диалог»). Последний открыт в здании, доставшемся «Тройке Диалог» за долги от красноярского ритейлора «Алпи». «Мы попытались укомплектовать торговый центр арендаторами, но безуспешно, поэтому пришлось прибегнуть к помощи управленцев», – рассказывает руководитель новосибирского филиала «Тройки Диалог» Алексей Анищенко.

NeBankir.Ru — советы клиентам банков

В последнее время объемы продаж залогового имущества должников Сбербанка доросли до такого уровня, что их уже можно смело назвать одним из направлений деятельности банка!

Предложения по реализации залогового имущества, без преувеличения, уже охватывают всю территорию России: земельные участки, квартиры, автомобили и даже отдельные комнаты ежедневно выставляются Сбербанком на торги.

Где можно узнать информацию о продаже залогового имущества должников Сбербанка?

1. Первое, что приходит в голову – это сайты банков. Кроме Сбербанка, по этому пути «наименьшего сопротивления» пошли также Росбанк, банк «Абсолют», Собинбанк и многие другие.

Плюс подобного способа размещения информации о выставленных на продажу объектов очевиден: такая «база» пополняется достаточно оперативно с учетом постоянных изменений.

Но, естественно, огромным недостатком такого варианта является его низкая востребованность в рамках подобного рода деятельности.

Действительно, тем, кто намерен приобрести реализуемое залоговое имущество, очень неудобно ежедневно посещать сайт каждого банка в отдельности, и каждый раз делать выборку по регионам, видам объектов и стоимости.

2. В результате банки, в том числе, и Сбербанк, обратили внимание на другой, более эффективный способ размещения такой информации – тематические порталы, посвященные вопросам реализации залогового имущества.

3. В последнее время наметилось и еще одно направление, связанное с продажей имущества банковских должников. Я имею в виду создание специализированных бирж-площадок, на которых можно было бы не только публиковать информацию об имеющихся объектах, но и устраивать торги-аукционы в онлайн-режиме.

В настоящий момент эта идея прорабатывается Сбербанком вместе в Фондом имущества Санкт-Петербурга. Пока что речь идет только об ипотеке, но в будущем с помощью таких бирж наверняка можно будет выкупать и авто, и даже бытовую технику.

На сегодня эту идею можно даже назвать революционной — ведь пока еще не существует централизованного способа объединить все проблемные активы банков на одном ресурсе, да еще и с функцией их одновременной реализации.

Если честно, современный отечественный рынок продажи просроченного банковского имущества существует лишь в зачаточном состоянии и больше напоминает глобальный эксперимент, чем серьезное направление.

По каким ценам обычно реализуется залоговое имущество?

Очень важный момент, кстати. Наверное, как раз из-за того, что механизмы реализации залогового имущества еще не отработаны до конца, в этом вопросе ясности пока нет и подавно.

Например, в многочисленных интервью Сбербанк заявляет, что продажа залогов осуществляется только по «текущим рыночным ценам».

В реальности же, выставленное на торги имущество на 10-15% дороже своих «незалоговых» аналогов!

Почему так происходит? Ведь банк должен понимать, что он не сможет реализовать что бы то ни было по явно завышенной цене, если в любом другом месте то же самое можно купить дешевле и без всякой головной боли?

В банке такое положение дел комментируют следующим образом. Пока имущество (например, авто) не перешло в собственность банка, ее формальным владельцем считается все тот же заемщик, который и диктует свои цены на реализуемое имущество.

Банк же на безвозмездной основе лишь предоставляет место на своем сайте для размещения объявления о продаже предмета залога.

Если честно, верится в такое с трудом. Зачем банку тратить свое время и силы, а также засорять собственный сайт заведомо непродаваемыми предложениями? В банках работают, финансисты, а не альтруисты, готовые на любые жертвы ради призрачной надежды когда-нибудь вернуть себе «свое».

Так вот, на самом деле вся причина, конечно же, кроется в деньгах. По мнению экспертов, банки намеренно закрывают глаза на заведомо завышенные цены в расчете вернуть себе не только остаток задолженности, но и набежавшие проценты, штрафы, пени и неустойки.

Как Сбербанк стимулирует приобретать залоговое имущество по невыгодным для покупателя ценам?

Естественно, предлагает покупателю оформить кредит на взаимовыгодных условиях. Таким образом, банк решает все проблемы, связанные с просроченным залогом.

Во-первых, избавляется от предмета залога;

Во-вторых, ставит «жирную» точку в отношениях с должником;

В-третьих, получает «хорошего» заемщика вместо «плохого». Ведь новый заемщик почти наверняка «добьет» злополучный кредит до логического завершения (то есть, до получения банком соответствующего размера дохода).

Красивое и изящное решение, выгодное всем участникам сделки. Правда, остается открытым вопрос о приемлемой цене залога, но думаю, что со временем ситуация стабилизируется, и банки придут к какому-то компромиссному решению.

Скорее всего, просто снизят стоимость реализуемого залогового имущества для покупателя, а «недостачу» покроют из кармана нового заемщика (например, с помощью какой-нибудь «хитрой» комиссии).

Кстати, просмотреть существующие предложения по просроченным и выставленным на продажу предметам залога Сбербанка, можно по прямым ссылкам. Например, http://www.szbsbrf.ru/departaments/kredit_real_imuch_nedvig.asp — это информация по Северо-Западному банку.

Валентина Борщагова,
финансовый аналитик

    Порядок продажи имущества должников Сбербанка
    По статистике около 70% всех кредитов крупных российских банков обеспечены залогом. Причем, самым «любимым» видом банковского залога традиционно была и остается недвижимость. В том.

Как купить у банка залоговую квартиру

В этой статье расскажем сколько стоит залоговые квартиры, где их искать и насколько это выгодно.

Сколько стоит залоговая квартира?

Не существует четких правил, определяющих цену залогового имущества на рынке жилья. Более того, в объявлениях о продаже квартир, публикуемых в Интернете и в тематических изданиях, зачастую никак не отражен особый статус объекта недвижимости. Все занимательные подробности клиент выясняет уже в процессе общения с представителями продавца. И здесь возникает главная «развилка». Дело в том, что залоговая квартира может продаваться (и, соответственно, покупаться) тремя способами.

Первый вариант — продавцом является сам неудачливый заемщик, реализующий квартиру после полюбовного соглашения с банком. Как правило, с помощью риэлтора. В этом случае квартиру можно купить за полную стоимость. И эта полная стоимость в большинстве случаев будет на уровне среднерыночных цен на квартиры подобного типа. Уценка на 10–15% возможна, если реализовать залог продавцу нужно в срочном порядке — ведь его кредит никуда не делся, и ему предстоит полученными деньгами рассчитываться с кредитором. А банк обычно дает отсрочку по платежам не более чем на три месяца.

При этом способе продажи условия для покупателя ничем не отличаются от обычной сделки. Но важно помнить, что обременение с квартиры снимается лишь после того, как продавец полностью рассчитается с банком по своему кредиту.

Второй вариант — продавцом является банк, чьи интересы представляет «аккредитованный» риэлтор. При этом мастерство риэлтора, ведущего сделку, может значительно сказаться на цене квартиры как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В зависимости от целей продавца и собственной заинтересованности, опытный агент может значительно понизить цену (порой на 20–25%), или, наоборот, поднять выше среднерыночного уровня.

Давно стало «секретом Полишинеля», что банки не стремятся афишировать подобные сделки. По закону, на основании соглашения с залогодержателем, кредитор имеет право выкупить имущество для себя или в пользу третьих лиц. На практике это происходит так: банк заключает соглашение с должником о переходе прав на заложенное имущество; затем продает квартиру, погашает задолженность и штрафы, а остаток денежных средств направляет заемщику. Квартира при этом может быть продана кому угодно — и не случайно большая часть хороших квартир по привлекательной цене уходит «своим». На открытый рынок попадают куда менее интересные варианты.

Еще один вариант реализации квартиры, который можно назвать «сдвоенным»: банк продает залоговую квартиру своему новому клиенту, обратившемуся за ипотечным кредитом. Некоторые кредитные учреждения даже разрабатывают линейку специальных предложений, завлекая покупателей, которые одновременно становятся и заемщиками, сниженной процентной ставкой (на 1–2%).

Банки не имеют права самостоятельно продавать залоговую собственность и привлекают для этой цели «своих» риэлторов

Третий вариант — продавцом по-прежнему является банк, но квартира продается на открытом аукционе. Эта практика еще не так широко распространена, как «тихая» продажа, поскольку вариант с торгами одинаково невыгоден и для бывшего владельца-должника, и для банка-кредитора. Но выгоды для покупателя, по идее, могут быть самыми существенными. Дело в том, что на открытый аукцион квартира может попасть только по решению суда. Стартовую ликвидационную цену тоже определяет суд, с учетом мнения специально назначенной оценочной комиссии и банка-кредитора. Эта цена по определению значительно ниже рыночной стоимости (по оценкам экспертов, разница в среднем составляет 25–30%). Ведь банку важно не нажиться на квартире, а быстро и сполна вернуть кредитные средства, которые остались неуплаченными на момент торгов. Раз этот способ приобретения наиболее выгоден для потенциального покупателя, рассмотрим его подробнее и «вблизи».

Квартира с «молотка»: как попасть на торги?

Первые открытые аукционы по реализации залоговых квартир появились в России всего лишь три года назад. «Застрельщиком» выступил банк «ВТБ24», открывший на своем сайте «Витрину залогового имущества», с перечнем объектов недвижимости, выставленных на продажу. Эта «Витрина» действует и поныне. Сходные схемы продажи отобранных у заемщиков квартир используют и многие другие банки, в том числе «Абсолют-банк», «Дельта-кредит» и т.д. Порядок, место и время проведения публичных торгов, а также их основные правила, определяются 57-й и 58-й статьей Федерального закона «Об ипотеке».

Федеральный Закон об ипотеке, статья 57:

  1. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений, если иное не установлено федеральным законом.
  2. Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества.
  3. Организатор публичных торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 30 дней, но не ранее чем за 60 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Переводя «с юридического» на «человеческий», можно понять, что аукционы по продаже залоговых квартир проходят в том же городе, где эти квартиры расположены, осуществляются местными службами судебных приставов, а сообщения о торгах публикуются в интернете, в муниципальных газетах и специальных информационных вестниках.

58-я статья закона объясняет, в каких случаях торги объявляются несостоявшимися. Таких оснований два. Первое — за квартиру никто не предложил стартовой цены. Второе — на аукцион пришло менее двух участников. После этого через месяц проводится повторный аукцион, и цена лота снижается еще на 15%. Вот это как раз тот случай, когда покупатель может купить залоговую квартиру если не за бесценок, то по невероятно низкой цене. Другой вопрос, что на такие торги нужно еще попасть, а риэлторами они широко не афишируются…

Но оказаться «в нужное время в нужном месте» все-таки можно. Главное — составить полный список «рыбных мест» и регулярно мониторить информацию.

Прежде всего, сообщения о публичных торгах по реализации заложенного имущества публикуются на всех официальных сайтах Федеральной службы судебных приставов (центрального и территориальных подразделений): http://www.fssprus.ru.

Получить сведения о торгах можно абсолютно бесплатно, 24 часа в сутки — это установлено законом (а именно Постановлением Правительства РФ от 23 июня 2009 г. № 526).

Кроме того, сообщения о торгах можно найти на сайтах банков, крупных риэлторских порталах и порталах, специализирующихся на продаже конфиската и залогового имущества.

Стоит ли игра свеч?

Залоговые квартиры пользуются популярностью у покупателей по многим причинам. Во-первых, они почти никогда не бывают «убитыми», наоборот, зачастую располагаются в комфортабельных новостройках. Во-вторых, история квартиры совершенно прозрачна, ведь при оформлении ипотеки ее проверяли вдоль и поперек. Значит, можно не опасаться юридических казусов, которые приведут к признанию сделки ничтожной. В-третьих, считается, что такие квартиры всегда продаются по очень выгодной цене. Увы, это довольно далеко от истины. Шанс сэкономить есть — но, к сожалению для покупателя, он не всегда может быть реализован именно потому, что ни банк, ни бывший владелец не заинтересованы в чрезмерном снижении цены. Если квартира сама по себе хорошая и не уступает «беззалоговым» конкурентам, она скорее всего будет продаваться на тех же рыночных условиях. Даже в случае публичных торгов скидка может оказаться не столь уж большой — 5-6%.

А неснятое залоговое обременение (иногда покупателю приходится снимать его самостоятельно, уже после перехода прав собственности) создает лишние неудобства и бюрократические сложности, ведь придется учитывать интересы как банка, так и бывшего владельца. Что влечет за собой дополнительные расходы на нотариат и прочие юридические процедуры. И повышает общую сумму затрат на покупку…

Так что, принимая решение о покупке конкретной залоговой квартиры, следует еще на старте учесть максимальное число параметров: цену, расположение, тип и состояние дома, качество ремонта и т.д. Только сопоставив все значимые для вас факторы, вы увидите, стоит ли игра свеч.

Заложники залога

То, что квартира или машина, купленные в кредит, находятся в залоге у банка, вовсе не означает, что у заемщика, утратившего возможность обслуживать долг, не возникнет проблем. Решить их с наименьшими потерями можно лишь в том случае, если удастся договориться с банком о самостоятельной продаже залога.

Способов избавиться от имущества, приобретенного в кредит, в ситуации, когда на ежемесячные выплаты не хватает средств, не много. Можно не платить по кредиту и дожидаться, когда терпение кредитора лопнет, и имущество будет реализовано в судебном порядке, либо сесть с банком за стол переговоров и по их результатам продать залог, чтобы погасить кредит. В банках говорят, что заемщиков, сознательно выбирающих последний вариант, значительно больше, а досудебная реализация гораздо выгоднее принудительного взыскания. «Для должника досудебная реализация предмета залога означает возможность самостоятельного поиска покупателя и назначения стоимости имущества. Как следствие, залог в таком случае продается быстрее, а общий долг заемщика не обрастает серьезными суммами штрафов»,— отмечает первый зампред Росевробанка Дмитрий Суздальцев.

Однако довольно много заемщиков, будучи не в состоянии выплачивать кредит, не могут или не хотят договариваться с банком о досудебном урегулировании спора. По оценке экспертов коллекторского агентства «Секвойя Кредит Консолидейшн», банки в прошлом году стали активнее выставлять плохие долги на продажу — предлагать их коллекторам. В 2009 году портфель таких предложений вырос в цене по сравнению с 2008-м почти в два раза, до $2,5 млрд. А в текущем году банки могут выставить на продажу кредиты общим объемом $3 млрд. При этом, по словам экспертов агентства, банки теперь пытаются продавать кредиты, обеспеченные залогом, чего раньше практически не было. «В общем объеме долгов, выставленных банками на продажу в 2009 году, порядка 20% составляла доля залоговых кредитов, основную часть которых занимают автокредиты»,— отметила директор по развитию бизнеса «Секвойи» Ирина Поддубная.

Есть несколько веских причин, по которым банки стали активнее избавляться от плохих долгов. Во-первых, с июля отменяются нормы льготного резервирования по проблемным кредитам, и банкам придется руководствоваться при создании резервов докризисными нормативами. А это значит, что в резервы придется отчислять больше и показать прибыль станет сложнее.

Попавшему в тяжелое финансовое положение заемщику выгоднее продавать заложенную недвижимость самому, чем дожидаться решения суда

Фото: Дмитрий Костюков, Коммерсантъ

Во-вторых, руководство различных ведомств все чаще подвергает сомнению законность того или иного аспекта деятельности коллекторов. Так, в марте текущего года начальник управления защиты прав потребителей Роспотребнадзора Олег Прусаков заявил: «При продаже кредита коллектору заемщик утрачивает право защищать свои права потребителя, поскольку с банком его правоотношения прекращаются, а коллектор не является поставщиком услуги по предоставлению кредита».

А Роскомнадзор усмотрел в действиях банков и коллекторов нарушение пунктов закона «О защите персональных данных». Замруководителя Роскомнадзора Роман Шередин подчеркнул: «В первую очередь это касается передачи персональных данных коллекторам без согласия субъекта персональных данных. Наиболее остра ситуация с действующими кредитными договорами, заключенными до вступления федерального закона «О персональных данных» в силу. Позиция Роскомнадзора по данному вопросу остается неизменной: взыскание кредиторской задолженности по указанным договорам должно осуществляться либо силами банка, либо третьими лицами, если это установлено условиями клиентских договоров». Также он сообщил, что в адрес ЦБ направлено письмо о принятии мер для скорейшего устранения нарушений прав граждан как субъектов персональных данных, каковые нарушения описывались в их, граждан, обращениях.

Впрочем, по словам замдиректора коллекторского агентства АКМ Александра Щербакова, проблема конфиденциальности персональных данных во многом надуманна: «Если положения закона «О персональных данных» трактовать буквально, а именно этим сейчас и занимается Роскомнадзор, банки лишаются права не только передавать плохие долги коллекторам, но и обращаться на своих заемщиков в суд либо в правоохранительные органы. Такая позиция нам кажется в корне неправильной, сейчас большинство банков при выдаче кредитов предусматривают в теле договора пункт, что заемщик соглашается на передачу персональной информации в Бюро кредитных историй (БКИ). В принципе, если эта ситуация не изменится, банкиры пойдут тем же путем, что и с БКИ».

Что касается кредитов, по которым просрочка не успела достигнуть критических показателей, проблему возврата средств банки стараются решать, договариваясь с заемщиками. И в случае с кредитами, обеспеченными залогом, их погашение зачастую производится за счет продажи этого залога.

По данным Банка России, на 1 января 2010 года получатели ипотечных ссуд вернули банкам 2,67 млрд руб. через реализацию заложенного имущества. Причем общая сумма таких средств за прошлый год увеличилась более чем в четыре раза. Основной рост этого показателя пришелся на последнее полугодие 2009-го: по данным на 1 июля прошлого года, объем задолженности, погашенной гражданами за счет продажи залоговой недвижимости, составил всего 756 млн руб.

Наталья Шелковая: «На период добровольной реализации залога должником исчисление штрафных санкций за неисполнение обязательств по кредитному соглашению не приостанавливается»

Фото: Дмитрий Лебедев, Коммерсантъ

В настоящее время, по утверждению банкиров, владельцы ипотечных кредитов уже не так легко идут на продажу квартир для погашения кредитов, как это было во время кризиса. «Общая экономическая ситуация постепенно стабилизируется, снижается безработица, это отражается на платежеспособности заемщиков. Поэтому мы наблюдаем уменьшение количества заявлений на продажу залога. Заемщики, по финансовому положению которых кризис ударил в первую очередь, уже успели реструктурировать кредит, сменить его валюту либо продать залог»,— говорит зампредправления «Хоум Кредит энд Финанс Банка» (ХКФБ) Владимир Гасяк.

Елена Воронина, советник председателя правления Московского банка реконструкции и развития (МБРР) по розничному блоку и маркетингу, также отметила, что ситуация улучшилась в связи с уменьшением объемов кредитования банками: «Объем реализуемых залогов физлиц в значительной мере зависит от того, насколько активно банк выдает кредиты. В кризис банки существенно сократили объемы выдачи кредитов, поэтому в настоящий момент количество реализуемых залогов физлиц уже существенно меньше. На сегодня проблемы большинства должников решены».

Схема продажи залогового имущества довольно проста. Собственником кредитной недвижимости или автомобиля является заемщик, а банк выступает только держателем залога. Поэтому, если речь идет о продаже имущества по взаимному согласию, без привлечения судебных инстанций, продавцом фактически выступает сам заемщик, а банк лишь участвует в согласовании стоимости. «Реализация залога по стоимости, согласованной с заемщиком, применяется при досудебном решении вопроса: заемщик сам реализует имущество по согласованной с банком цене под контролем банка, вырученные средства идут на погашение кредитной задолженности»,— говорит Елена Воронина.

Что же касается определения продажной цены кредитных активов, то здесь у банков разный подход. Оценка может быть произведена с помощью сторонней оценочной компании либо по взаимному согласию заинтересованных сторон — банка и заемщика. Оценочная компания может привлекаться изначально или же в случае возникновения спорной ситуации, когда кредитор и должник не смогли прийти к компромиссу в оценке. Впрочем, какой бы вариант ни предлагался, сделка купли-продажи может состояться только при выполнении ряда условий: сумма от продажи залога должна максимально покрыть общий долг заемщика перед банком, устраивать самого должника, а также потенциального покупателя. «В некоторых случаях банки допускают продажу имущества по стоимости ниже остатка ссудной задолженности, а на разницу предоставляется потребительский кредит»,— рассказывает начальник отдела ипотечного кредитования ЮниКредит Банка Иван Веденисов.

Александр Будник: «Обычно цена реализуемого залога формируется в соответствии с рыночной стоимостью. Иногда она может быть чуть ниже — по согласованию с банком и заемщиком»

Фото: Дмитрий Лекай, Коммерсантъ

При этом заемщику стоит помнить, что время играет против него в случае продажи имущества, находящегося в залоге у банка. Ведь банки далеко не всегда замораживают на период реализации имущества пени и штрафы, взимаемые за просрочку платежей. «На период добровольной реализации залога должником исчисление штрафных санкций за неисполнение обязательств по кредитному соглашению не приостанавливается. Предельный срок добровольной продажи имущества должником не может быть установлен банком. Это вопрос договоренности с должником, которая в значительной степени зависит от конкретной ситуации по кредиту»,— говорит замначальника управления по работе с проблемными активами ВТБ 24 Наталья Шелковая.

Начисления штрафов можно и избежать, это во многом зависит не только от политики банка, но и от самого заемщика. «Такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, результат зависит от лояльности заемщика, его готовности вести конструктивный диалог»,— отмечает директор департамента розничного кредитования Абсолют Банка Александр Будник. В индивидуальном порядке подобные ситуации готов рассматривать и СДМ банк. «В большинстве случаев штрафы и пени в период реализации залога не начисляются при условии, что заемщик не скрывается, добровольно пришел в банк и совместно продает имущество»,— говорит Сергей Козлов, зампредправления банка.

Однако продать имущество и полностью расплатиться с долгами получается далеко не всегда. При нынешних ценах на недвижимость ее выгоднее покупать, нежели выставлять на продажу. «Сейчас, когда стоимость недвижимости заметно снизилась относительно докризисных отметок, средств от ее реализации зачастую оказывается недостаточно для покрытия долга клиента в полном объеме. При этом остаток задолженности клиента банк может реструктурировать либо простить часть долга — в разумных пределах»,— рассказывает Дмитрий Суздальцев.

По данным аналитического консалтингового центра МИЭЛЬ, с начала кризиса уровень цен на вторичном рынке жилой недвижимости столицы снизился на 17,8% в рублях и на 22% в американской валюте, в Московской области — на 20,5 и 28,6% соответственно. Падение на первичном рынке менее существенное: в рублях — 4,9%, в долларах (в рублевом эквиваленте) — 14,1, в Подмосковье — 9,7 и 16,3%. Очевидно, что в таких условиях меньше шансов полностью погасить задолженность, продав жилье, у тех, кто при оформлении ипотеки выбрал вариант с небольшим первоначальным взносом. А по данным АИЖК, в период с 2006 по 2008 год каждый второй получатель оформлял ипотечные ссуды с взносом менее 30%.

В скорейшей реализации кредитного имущества заинтересован не только должник, но и кредиторы. «Поиском покупателей обычно занимаются и клиент, и банк. В зависимости от ситуации информация о реализуемой собственности может быть размещена на сайтах банков, в специализированных изданиях, у компаний-партнеров»,— говорит Александр Будник. Действительно, в прошлом году на сайтах у многих крупных банков появились разделы с информацией о продаже квартир и автомобилей, находящихся у кредитной организации в качестве обеспечения. Подобные предложения можно встретить на сетевых ресурсах Банка Москвы, банка «Уралсиб», ВТБ 24, «Дельта Кредита», «КИТ Финанса», Промсвязьбанка, Райффайзенбанка, Сбербанка.

При этом многие банки готовы кредитовать покупателей залогового жилья и автомобилей, сохраняя для них условия, действующие на момент выдачи первоначальных ссуд. А поскольку практически все реализуемые активы, находящиеся в залоге, приобретались в докризисный период, то и ставки по таким кредитам зачастую заметно ниже нынешних.

По данным ВТБ 24, с июля прошлого года, когда банк ввел программу «Витрина залогового имущества», по март текущего было продано более 200 объектов жилой недвижимости, при этом около 75% сделок осуществлено с предоставлением кредита. Интерес к таким ипотечным ссудам легко объясним, сейчас в банке действуют самые низкие рублевые ставки на покупку залогового жилья — не более 8% годовых. В иностранной валюте кредиты выдаются по ставкам в пределах 10% годовых. При этом первоначальный взнос (личные средства заемщика) должен быть не менее 20%. Для сравнения: среднерыночная рублевая ставка по ипотечным продуктам, по данным кредитного брокера «Кредитмарт», в апреле текущего года составила 16,91%, а в долларах — 13,85%. Кредитные ставки при приобретении залоговых автомобилей в ВТБ 24 приравниваются к ставке рефинансирования ЦБ (сейчас 7,75%), увеличенной на 2%,— это в рублях, а в валюте ставка по кредиту составит 10-12% годовых. Самые низкие ставки в валюте на приобретение залоговой недвижимости, от 7% годовых в долларах, действуют в банке «Дельта Кредит», на сайте которого также представлена обширная база таких предложений. В рублях ставки банка начинаются с 9,5%.

Специальные предложения на покупку недвижимости и автомобилей есть и у Абсолют Банка. В рамках программы «Выгодная ипотека» банк установил ставку 12% годовых, тогда как по действующим стандартным условиям кредитования жилья она составляет 14-16% на первичном и 12-15% на вторичном рынке. По условиям «Выгодного автокредита» стоимость займа на залоговые авто не превышает 11% годовых при первоначальном взносе от 15%. «Для сравнения: в рамках классического автокредита на подержанные машины мы предлагаем ставку от 15% годовых при первоначальном взносе не меньше 30% стоимости машины»,— замечает Александр Будник.

Оформить автокредит на залоговые автомобили также можно в Промсвязьбанке и Собинбанке. Но здесь процентные ставки заметно выше. Так, в Собинбанке кредит на автомобиль с пробегом выдается по ставкам 18-20% годовых в рублях и 16-18% в долларах в зависимости от размера первого взноса и необходимости оформления полиса каско. Правда, банк готов кредитовать покупку автомобиля на всю его стоимость. Клиентам Промсвязьбанка, согласно программе «Залоговая ярмарка», придется оплатить не менее 20% цены авто за свой счет, а ставка в рублях составит 13,75% годовых.

С ноября прошлого года банк «КИТ Финанс» предоставляет «залоговую» ипотеку по ставкам от 10% годовых в долларах и 12% в рублях при условии страхования жизни и здоровья нового заемщика. Без оформления страховки кредитная ставка увеличится на 2%. Доля собственных средств, вносимых при оформлении кредита,— от 20%. «Ипотечные кредиты предоставляются на условиях, которые прописаны в договоре кредитования с действующим заемщиком»,— говорит начальник отдела по работе с залоговым обеспечением банка «КИТ Финанс» Дмитрий Туркин.

Несколько выше размер собственных средств заемщика в ХКФБ, который готов покрыть кредитом до 70% стоимости жилья. «Процентная ставка для каждого заемщика рассматривается индивидуально и составляет от 9,5% в долларах и 11% в рублях. Оформляются договор купли-продажи, допсоглашение к кредитному договору, соглашение об аннулировании закладной и регистрация новой закладной на нового заемщика. В период действия ипотечных программ ставки в рублях составляли 11-16%»,— рассказывает Владимир Гасяк.

А вот ожидать существенных дисконтов при приобретении залогового имущества не стоит. «Такие ситуации возможны по согласованию с банком. Например, если должник заинтересован в скорейшей реализации имущества и стоимости реализации (даже если она ниже рыночной), для погашения достаточно всех обязательств перед банком»,— говорит Наталья Шелковая. «Обычно цена реализуемого залога формируется в соответствии с рыночной стоимостью. Иногда она может быть чуть ниже — по согласованию с банком и заемщиком»,— отмечает Александр Будник.

При проведении сделок купли-продажи залогового имущества банки исключают возможность недобросовестного исполнения обязательств сторонами сделки, а также относят к плюсам юридическую чистоту приобретаемого жилья. «При реализации подобных схем, как правило, используется механизм аккредитивных расчетов, ячейки, кроме того, каждый этап сделки продуман и реализуется по очереди. Таким образом, как банк, так и остальные стороны сделки имеют четкое понимание этапов ее проведения и контролируют исполнение договора. Важно, что это ликвидный объект, который уже имеет положительную историю, проверен страховой компанией и банком»,— говорит зампред правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов.

Убыточные активы

По данным агентства

Банки не меньше должников заинтересованы в досудебной продаже залогового имущества. В противном случае залог, как правило, повисает на балансе банка. Какими убытками могут обернуться для банков непрофильные активы, доставшиеся им в кризис от юридических лиц, уже подсчитало международное рейтинговое агентство Moody`s.

Аналитики агентства считают, что общий объем накопленных банками активов, который на сегодняшний день составляет около $65 млрд, на две трети состоит из недвижимости на разных этапах строительства. По оценкам Moody`s, на эти часто неликвидные активы российским банкам приходится выделять примерно 70% своего капитала. Большинство активов, которые выступали в качестве обеспечения по выданным кредитам, перешло на баланс банков в 2009 — начале 2010 года, когда корпоративные заемщики перестали справляться со своими долгами. «Мы предполагаем, что убытки российских банков составят $30-45 млрд, эти средства будут направлены на компенсацию разницы между размером предоставленных кредитов и фактической стоимостью реализованных активов»,— пояснил вице-президент Moody`s Евгений Тарзиманов. По его словам, сейчас продать принятые на баланс активы можно лишь с большим дисконтом, поэтому банки вынуждены ждать восстановления рынка. Но и тогда банки смогут вернуть в лучшем случае половину выданных в качестве кредитов средств. «Если банк взял в обеспечение здание или имущественный комплекс, то на текущих условиях продать их по адекватной цене достаточно трудно. Сейчас рынок существенно просел, и спрос, особенно на крупные объекты, очень ограничен. Поэтому мы считаем, что продавать свои активы банки начнут через год-два и от реализации смогут возместить не более 30-50% изначально предполагавшейся стоимости залога»,— рассказал Евгений Тарзиманов.