Основное жилое помещение как называется

О признаках жилого помещения: предназначенности и пригодности для постоянного проживания граждан

Автор: Макеев П.В.

О ПРИЗНАКАХ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ПРЕДНАЗНАЧЕННОСТИ И ПРИГОДНОСТИ ДЛЯ ПОСТОЯННОГО ПРОЖИВАНИЯ ГРАЖДАН

П.В. Макеев, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского права и процесса Самарской гуманитарной академии, член Общероссийской общественной организации «Ассоциация юристов России»

Определение понятия жилого помещения всегда вызывало множество как теоретических, так и практических споров. С принятием Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (далее — ЖК РФ) споры только усилились. Это вполне можно понять, учитывая, что дефиниция понятия жилого помещения в ЖК РФ нормативно сформулирована впервые.

Согласно части 2 статьи 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Из данного определения следует, что понятие жилого помещения раскрывается через помещение, имеющее следующие признаки: недвижимый характер, изолированность и пригодность для постоянного проживания граждан.

Как верно отмечает автор, жилое помещение является объектом недвижимого имущества. Следовательно, домики контейнерного типа и вагончики не являются недвижимым имуществом (нет прочной связи с землей) и не могут быть признаны жилыми помещениями. Отношения по поводу их использования для проживания жилищным законодательством не регулируются (в соответствующих случаях применяются нормы гражданского законодательства о договоре аренды).

Вместе с тем ФАС Северо-Кавказского округа в Постановлении от 15.03.2006 г. № Ф08-796/2006-364А по делу №А32-30097/2005-5/390-36АЖ установил, что суду при решении вопроса о признании объектов (из материалов дела следует, что на баланс ООО «Тополек» переданы вагончики и домики контейнерного типа, составляющие жилой поселок) жилыми помещениями следует выяснить фактическое использование строений с учетом доводов о прописке жильцов строений, исследовать возможность признания жилыми помещениями спорных строений, хотя и не отвечающих признакам недвижимости, но используемых для проживания граждан. Таким образом, судебная практика исходит из того, что жилым может быть признано помещение, пригодное для постоянного проживания граждан; не принимая во внимание требование об отнесении такого помещения к недвижимому имуществу.

Рассмотрим признак пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан, его взаимную связь с признаком предназначенности, а также соотношение категорий предназначенности и назначения.

Буквальное толкование частей 2 и 3 статьи 15 ЖК РФ показывает, что определение пригодности жилого помещения представляет собой некоторую процедуру, по итогам прохождения которой помещение, соответствующее требованиям, установленным Правительством РФ и другими федеральными законами, становится жилым. Однако уже при первом рассмотрении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 (далее — Положение о признании помещения жилым) , а именно пунктов 2 и 3, становится очевидным, что предусмотренные в нем требования, предъявляемые к жилым помещениям, применяются лишь в отношении объектов, юридически возникших и эксплуатируемых как жилые. В этом смысле процедура проверки соответствия жилого помещения требованиям, предусмотренным в указанном Положении, т.е. определение его пригодности, используется лишь для целей проверки сохранения (утраты) правового режима жилого помещения.

Позволяет ли ссылка на федеральные законы с уверенностью сказать, что помещение, которое будет соответствовать установленным в них требованиям, станет жилым?

Представляется, что помещение является жилым, если оно соответствует установленным федеральными законами санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилому помещению. Однако вряд ли можно признать помещение жилым, если оно не предназначено для постоянного проживания, т.е. не имеет соответствующего назначения. К примеру, нежилое помещение, ранее переведенное из жилого помещения, может сохранить пригодность для постоянного проживания, т.е. может соответствовать требованиям, предъявляемым к жилому помещению (при переводе квартиры в офис). Вместе с тем переведенное помещение жилым являться не будет, поскольку с переводом его в нежилое помещение изменилось предназначение помещения.

В связи с этим закономерно возникает вопрос о том, какой признак является определяющим в понятии жилого помещения в целях отграничения его от нежилого помещения: предназначенность, пригодность, либо и предназначенность, и пригодность являются определяющими признаками жилого помещения?

В теории вопрос о признаках жилого помещения как критериях деления помещений на жилые и нежилые решается неоднозначно. По утверждению одних ученых , пригодность для постоянного проживания граждан выступает критерием деления помещений на жилые и нежилые. В свою очередь другая группа ученых выделяет в качестве признака, отличающего жилое помещение от нежилого, предназначенность для постоянного проживания граждан. Третьи называют как предназначенность, так и пригодность. При этом вплоть до настоящего времени в юридической литературе нет единства мнений о том, какой признак должен быть определяющим в понятии жилого помещения в целях его отличия от нежилого помещения.

По мнению Конституционного суда РФ (Постановление от 14 апреля 2008 г. №7-П), в отличие от прежнего порядка государственного учета жилищного фонда, основанного на критерии функционального назначения строения, действующая в настоящее время система государственного учета жилищного фонда, исходя из нового гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации, в качестве критерия называет фактическую пригодность жилого строения для постоянного проживания и тем самым не исключает возможность отнесения пригодных для проживания жилых строений, расположенных на садовых земельных участках, к индивидуальному жилищному фонду. Таким образом, КС РФ в качестве определяющего признака называет фактическую пригодность для проживания.

И.Д. Кузьмина выделяет в качестве основного признака жилого помещения предназначенность для постоянного проживания граждан. По ее мнению, «предназначенность помещения для жилищных целей — изначально заданная функция, обозначенная в соответствующих документах, которая не зависит от характера фактического использования объекта и сохранения им способности удовлетворять жилищные способности граждан».

Действительно, предназначенность отражается в проектной документации, которая составляется с учетом строительных, санитарных, противопожарных и других правил и норм (часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 г. № 190-ФЗ (далее — ГрК РФ) . В свою очередь, указанные нормы устанавливают минимальные требования при проектировании объекта или такие характеристики объекта, которые позволяют ему по окончании строительства стать жилым помещением. При вводе объекта в эксплуатацию производится проверка на соответствие построенного объекта требованиям строительных, санитарных и иных правил и норм (статья 55 ГрК РФ), а это, исходя из определения жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, фактически означает установление пригодности построенного объекта для постоянного проживания граждан.

Представляется, что при проектировании в объект закладывается предназначенность, а именно предназначение для постоянного проживания граждан, а по окончании строительства определяется пригодность, т.е. проверяется соответствие объекта строительным, санитарным и другим правилам и нормам или проверяется юридическая возможность использования объекта в соответствии с его предназначением. В том случае если объект не соответствует минимальным требованиям названных норм, вопрос о признании помещения жилым положительно решен не будет. Иными словами, введенное в эксплуатацию жилое помещение не может одновременно быть предназначенным и непригодным для постоянного проживания граждан.

В том случае когда жилое помещение введено в эксплуатацию и поставлено на государственный учет, пригодность или непригодность для постоянного проживания граждан решается на основании Положения о признании помещения жилым. При этом нормы раздела 2 Положения о признании помещения жилым, определяющие требования к жилому помещению, примерно на 50 процентов содержат отсылки к действующим строительным и санитарным нормам, а остальные заимствованы из них. Это указывает на взаимосвязанность определения признака жилого помещения на разных стадиях: пригодности при вводе объекта в эксплуатацию и после ввода объекта в эксплуатацию. Разница лишь в документе, подтверждающем указанный признак: либо это разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо решение (в виде заключения) межведомственной комиссии о признании помещения пригодным для постоянного проживания.

Автор не согласен с И.Д. Кузьминой в том, что «…непригодность сама по себе не отменяет признака предназначенности…», а «…утрата пригодности сама по себе не свидетельствует об утрате правового режима жилого помещения». Для того чтобы юридически правильно сделать вывод о пригодности жилого помещения, необходимо заключение межведомственной комиссии, которая по результатам оценки соответствия помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, принимает одно из решений: о пригодности или непригодности помещения для постоянного проживания. В последнем случае в силу части 2 статьи 15 ЖК РФ с утратой жилым помещением пригодности для постоянного проживания граждан будет прекращен и правовой режим жилого помещения. При этом говорить о сохранении предназначенности для постоянного проживания в такой ситуации не приходится.

И.А. Дроздов предлагает для целей разграничения жилых и нежилых помещений использовать признак пригодности для проживания граждан, который, по его мнению, в отличие от предназначенности носит не субъективный, а объективный характер. «Предназначенность, — пишет автор, — не совсем удачна, поскольку определяет характер помещения в зависимости от намерений пользователя. Получается, что если лицо использует помещение для проживания (например, сарай), то, значит, такое помещение жилое».

Очевидно, что предназначенность носит субъективный характер только на этапе определения пожеланий заказчика по поводу объекта: будет ли это жилой дом или строение для временного проживания. Все остальное носит сугубо объективный характер и во многом зависит от строительных, санитарных и других правил и норм. На объективность предназначенности указывал также А.В. Халдеев. «Объективность данного свойства (предназначенности), — пишет автор, — в том, что оно формируется в процессе строительства (реконструкции) и проявляется в ряде характеристик физического объекта, критериями оценки которых являются показатели, установленные в нормативно-правовых актах. …набор входящих в ее (предназначенности) состав элементов, как правило, достаточен для признания жилого помещения пригодным для проживания в нормальных (обычных) условиях окружающей среды». Если лицо использует помещение для проживания, это не означает, что помещение должно стать жилым в силу проживания. Кроме того, нежилое помещение, переведенное из жилого без проведения переустройства и перепланировки, которое фактически продолжает отвечать всем требованиям жилого помещения, т.е. остается пригодным для постоянного проживания, жилым не является, так как имеет другое предназначение. В таком случае использование только признака пригодности для постоянного проживания не позволяет разграничить жилое и нежилое помещение и требуется дополнительный признак, которым может выступить предназначенность для постоянного проживания.

Таким образом, предназначенность в качестве единственного признака жилого помещения не отвечает реалиям современности, когда жилое помещение, будучи признано непригодным для постоянного проживания, с прекращением своего правового режима утрачивает и предназначенность для постоянного проживания, с другой стороны, использование только пригодности для постоянного проживания в ряде случаев не позволяет отграничить жилое помещение от нежилого. Очевидно, что и предназначенность, и пригодность для постоянного проживания граждан являются определяющими признаками жилого помещения.
В юридической литературе дискуссионным является вопрос о том, через какие правовые категории должны определяться предназначенность и пригодность: через постоянное или временное проживание граждан?

Указанная дискуссионность во многом обусловлена несовершенством законодательства. Так, в части 2 статьи 15 ЖК РФ пригодность жилого помещения определяется через постоянное проживание граждан. При этом в части 1 статьи 17 ЖК РФ предназначенность рассматривается просто как проживание граждан, т.е. в отличие от статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР 1983 года ЖК РФ не делает акцент на постоянном проживании. Аналогичным образом выглядят и нормы Гражданского кодекса РФ от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (далее — ГК РФ ).

По утверждению М.Ю. Тихомирова, «положения статьи 17 ЖК РФ логичны, поскольку проживать в жилом помещении граждане могут как постоянно, так и временно, обладая конституционным правом на свободу передвижения». Данное утверждение не вызывает сомнений, если речь идет о характере использования жилого помещения. Однако статья 17 ЖК РФ, используя термин «предназначенность», указывает не на характер использования, а на признак жилого помещения, т.е. на характеристику объекта. Учитывая этот факт, С.П. Гришаев пишет: «Нельзя не обратить внимания на то, что в части 1 статьи 17 ЖК РФ отсутствует указание на необходимость постоянного проживания, что противоречит положениям части 2 статьи 15 ЖК РФ. Можно предположить, что речь идет о технической ошибке».

Действительно, именно постоянное, а не временное проживание граждан позволяет признать объект жилым. «Помещение считается жилым, — пишет В.Н. Литовкин, — если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию для постоянного проживания граждан независимо от того, как практически будет использовано — для постоянного или временного проживания». На постоянное проживание как основу понятия жилого помещения указывали также В.В. Витрянский, С.Б. Иванников, И.Д. Кузьмина, А.В. Халдеев, А.М. Эрделевский и другие.

Полагаем, что именно из категории постоянного проживания выводятся соответствующие санитарные и технические требования, требования пожарной безопасности, предъявляемые к жилому помещению и ведущие в конечном счете к определению правового режима помещения как жилого. В случае использования категории временного проживания в определенной степени снижался бы уровень санитарных и технических требований к жилому помещению и в этом смысле его можно было бы рассматривать как место пребывания, а не как место жительства, что вряд ли следует считать правильным. Кроме того, только постоянное проживание граждан как основная характеристика жилого помещения позволяет отграничить его от таких объектов, как гостиницы, дома отдыха, пансионаты, санатории и другие строения и помещения для временного проживания.

В этой связи вызывает критику утверждение ряда авторов о том, что жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного проживания, относя к последним жилые помещения специализированного фонда. Если говорить о жилом помещении, предназначенном для временного проживания, пригодность такого помещения, очевидно, также должна определяться через временное проживание граждан. В противном случае было бы нелогично задавать при строительстве объекту предназначение — временное проживание, а при вводе предъявлять к объекту требования постоянного проживания.

Исходя из положений главы 9 ЖК РФ, указывающих на предназначенность для временного проживания граждан жилых помещений специализированного фонда, Ю.О. Гаврилова предлагает уточнить, что к объектам жилищных прав относятся помещения не только пригодные для постоянного проживания, но и пригодные для временного проживания граждан. Подобная точка зрения является результатом объективной невозможности сопоставить, с одной стороны, признак пригодности для постоянного проживания в определении понятия жилого помещения (часть 2 статьи 15 ЖК РФ), а с другой — признак предназначенности для временного проживания специализированного жилого помещения (глава 9 ЖК РФ.).

Жилое помещение может использоваться в качестве специализированного жилого помещения только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду на основании решения органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом, с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Анализ Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 г. № 42, показывает, что в качестве специализированного жилого помещения используется жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, при наличии специфических требований. К таким требованиям указанные Правила относят: пожарную и экологическую безопасность, наличие благоустроенности, наличие необходимого для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудования.

Нельзя не отметить, что законодатель предъявляет более жесткие (в сравнении с обычным жилым помещением) требования к специализированному жилому помещению. Однако указанные специфические требования, по мнению В.А. Лапача, «лишь уточняют, но никак не изменяют основного назначения жилого помещения. В случае исключения жилого помещения из специализированного фонда такое помещение утрачивает видовую характеристику, но сохраняет общий правовой режим жилого помещения».

Представляется, что предназначенность для временного проживания как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещения — постоянное проживание граждан. Предназначенность для временного проживания граждан жилого помещения специализированного жилищного фонда лишь указывает на цель использования жилого помещения — временное проживание отдельных категорий граждан.

Действительно, следует согласиться с автором в том, что помещения специализированного жилищного фонда являются жилыми помещениями и к ним применимо определение, закрепленное в ч.2 ст.15 ЖК РФ и устанавливающее критерий именно постоянного проживания.

Еще одним аргументом в пользу того, что специализированные жилые помещения должны быть предназначены для постоянного проживания является то обстоятельство, что временность проживания в жилых помещениях специализированного жилищного фонда обусловлена не требованиями, установленными санитарными и техническими правилами и нормами к самим жилым помещениям (в отличие, например, от некоторых строений на дачных участках, в которых в связи с отсутствием отопления проживать можно только временно, в дачный сезон), а спецификой условий и основания предоставления специализированных жилых помещений, в частности, на ограниченный временем период работы или учебы; спецификой субъектного состава.

Кроме того, как показывает практика, наниматели проживают в специализированных жилых помещениях достаточно длительный срок, который может быть равен и периоду жизни.

В связи с этим полагаем, что, как и пригодность, предназначенность жилого помещения должна определяться через постоянное проживание граждан.
Проблема, исследуемая автором, является актуальной, потому что в действующих нормативных актах, наряду с понятием «жилое помещение» используются термины «жилое строение», «жилище».

Два последних не имеют четкой юридической формулировки, однако в контексте сопоставления с определением «жилое помещение» и сложившейся правоприменительной практики могут иметь следующие толкования. «Жилое строение» – это объект недвижимости, используемый и пригодный для временного проживания. «Жилище» – это объект недвижимости, используемый и пригодный как для постоянного, так и для временного проживания. Следовательно, данные термины не трактоваться как тождественные, исходя из аналогии закона в жилищных правоотношениях.

С признаком жилого помещения, предназначенностью для постоянного проживания тесно связана такая категория, как назначение жилого помещения. Так, например, в части 1 статьи 17 ЖК РФ назначение жилого помещения раскрывается через предназначенность для проживания граждан, встатьях 93–98 ЖК РФ назначение служебных жилых помещений, назначение жилых помещений в общежитиях, назначение жилых помещений маневренного фонда и других видов специализированных жилых помещений определяется через предназначенность для временного проживания. ГК РФ содержит аналогичные положения в пунктах 1, 2 статьи 288: собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением. При этом определяется, что жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Использование категорий «назначение» и «предназначенность» в законодательстве характерно не только для жилых помещений, но и для земельных участков. Так, Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ (далее — ЗК РФ), определяя категории земель, оперирует назначением, правда с оговоркой на целевой характер (статья 7 ЗК РФ). При этом назначение раскрывается в определениях понятий категорий земель через предназначенность. К примеру, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (статья 77 ЗК РФ), или землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов (статья 83 ЗК РФ).
На основании изложенного становятся очевидными следующие выводы: во-первых, объекты недвижимости имеют назначение, во-вторых, категория «назначение» раскрывается через категорию «предназначенности».

Действующее законодательство, используя категории «назначение» и «предназначение» не раскрывает их понятий. При таких условиях представляется объективно необходимым рассмотреть вопрос о понятиях «назначение» и «предназначение» и об их соотношении друг с другом.

В связи с тем что нормативная база не дает ответа на указанный вопрос, целесообразно обратиться к толковым словарям. Так, в толковом словаре русского языка С.И. Ожегова «назначение — цель, предназначение, область, сфера применения кого/чего-нибудь», «предназначение — то, что предопределено, предначертано кому-нибудь». Согласно толковому словарю Т.Ф. Ефремовой «назначение — цель, задача, предназначение», «предназначение — то, что определено, предназначено кому-л., назначение ». Как видно из толковых словарей, назначение определяется предназначением, а предназначение назначением, что указывает на их взаимосвязанность. Единственное отличие этих категорий в приставке «пред», которая указывает на предшественность, предопределенность, т.е. предназначением предопределяется цель, функция, область или сфера применения объекта или предопределяется назначение объекта.

Применяя сказанное к жилому помещению, думается, что предназначенность для постоянного проживания предопределяет назначение жилого помещения, т.е. определяет его функциональную характеристику — постоянное проживание граждан. Учитывая, что предназначенность является признаком жилого помещения, который должен быть отражен в его понятии, представляется правильным по аналогии с нормами ЗК РФ (статьи 77, 83, 87, 94), в которых назначение определяется в понятиях категорий земель через признак предназначенности, назначение жилого помещения определять в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ через признак предназначенности для постоянного проживания граждан.

Подводя итог сказанному, следует отметить следующее: во-первых, поскольку предназначенность наравне с пригодностью является признаком жилого помещения, предлагается отразить ее в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ, во-вторых, учитывая, что именно наличие такой основы жилого помещения, как постоянное проживание граждан, и приводит к определению правового режима помещения как жилого, предназначенность жилого помещения, как и пригодность, должна определяться через постоянное проживание граждан. В связи с этим представляется необходимым изложить в новой редакции часть 2 статьи 15 ЖК РФ: «2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, предназначенное и пригодное для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства)». При этом в целях исключения дублирования предназначенности в понятии жилого помещения в части 2 статьи 15 ЖК РФ и назначения в статье 17 ЖК РФ думается, что нет необходимости в последней отдельно выделять назначение жилого помещения. В связи с этим наименование статьи 17 ЖК РФ предлагается изменить: «Пределы использования жилого помещения. Пользование жилым помещением», а часть 1 статьи 17 ЖК РФ признать утратившей силу.

Также, исходя из того что предназначенность для временного проживания граждан как видовая характеристика специализированного жилого помещения не влияет на изначальное, объективное предназначение жилого помещенияпостоянное проживание граждан, а лишь указывает на цель использования жилого помещениявременное проживание отдельных категорий граждан, и в целях устранения противоречий части 2 статьи 15 и главы 9 ЖК РФ предлагается в пункте 2 части 3 статьи 19, статьях 93–98 ЖК РФ слова «предназначены» заменить словами «используются». Более того, в этом случае, соответственно, отпадает необходимость и в использовании категории «назначение» для специализированных жилых помещений. По этой причине «Назначение…» в наименованиях статей 93–98 ЖК РФ предлагается заменить на «Цели использования…».

СЗ РФ. – 06.02.2006. – № 6. – Ст. 702.

Ряд авторов, таких как М.Ю. Тихомиров (См.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. – С. 24.), И.А. Фаршатов (См.: Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный). – М.: Городец, 2006. – С. 78.) называют в качестве таких федеральных законов Федеральный закон от 30.03.1999 г. № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (СЗ РФ. – 05.04.1999. – № 14. – Ст. 1650) и Федеральный закон от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» (СЗ РФ. – 30.12.2002. – № 52 (ч. 1). – Ст. 5140).

Строительные, санитарные и другие правила и нормы (СНиПы, СанПиНы и т.д.) действуют до вступления в силу соответствующих технических регламентов (См.: ст. 46 Федерального закона от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ (ред. от 18.07.2009 г.) «О техническом регулировании»; письмо Госстроя РФ от 22.12.2003 г. № ЛБ-8381/9 «О порядке реализации отдельных положений Федерального закона от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ «О техническом регулировании» в градостроительной деятельности и в области строительства и эксплуатации зданий и сооружений» // Нормирование в строительстве и ЖКХ. – 2004. – № 1).

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс: Комментарии законодательства»; Фаршатов И.А. Указ. соч. С. 78 ; Дроздов И.А. Понятие жилого помещения // Закон. – 2006. – № 8. – С. 14.

См.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / под ред. В.М. Жуйкова. – М.: Контракт, 2007. – С. 65; Гражданское право. Часть вторая: учебник / отв. ред. В.П. Мозолин. – М.: Юристъ, 2004. – С. 168; Кузьмина И.Д. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. – 2001. – № 9. – С. 30.

См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. – М.: Инфра-М, 2005. – С. 735; Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. – 2004. – № 2. – С. 43.

Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 30.

СЗ РФ. – 03.01.2005. – № 1 (часть 1). – Ст. 16.

Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 30.

Дроздов И.А. Указ. соч. С. 14.

Халдеев А.В. О правовой модели жилого помещения в Жилищном кодексе РФ // Журнал российского права. – 2006. – № 8. – С. 112.

Ведомости ВС РСФСР. – 1983. – № 26. – Ст. 883.

СЗ РФ. – 05.12.1994. – № 32. – Ст. 3301.

Отсутствие в статье 288 ГК РФ указания на предназначенность для постоянного проживания позволило ряду авторов сделать вывод о зависимости признаков жилого помещения от характера правоотношения, в котором жилое помещение выступает объектом. «Жилое помещение может быть объектом найма, если оно соответствует критерию «пригодность для постоянного проживания граждан», и может быть объектом купли-продажи, если отвечает требованию «предназначенность для проживания людей» (Борисенко А. Жилая недвижимость как объект купли-продажи // Законность. – 2004. – № 2. – С. 43) Более того, указывалось на то, что в отношениях собственности требования к жилищу снижены, а в наемных отношениях повышены (См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. О.Н. Садикова. – М.: Инфра-М, 2005. – С. 740).

Комментарий к Жилищному кодексу РФ с образцами правовых документов / под ред. М.Ю. Тихомирова. – М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. – С. 24.

Гришаев С.П. Правовой режим недвижимого имущества // СПС «Гарант: Версия Эксперт»

Постоянное проживание в качестве основы понятия жилого помещения широко используется в романо-германской правовой системе. Так, в немецком законодательстве понятие жилого помещения раскрывается через фактическую и юридическую предназначенность и пригодность к длительному проживанию (§ 17 Gesetz über die soziale Wohnraumförderung vom 13. September 2001 (BGBl. I S. 2376). URL: http://bundesrecht.juris.de/wofg/ (дата обращения: 04.08.2007).

Гражданское право России. Обязательственное право: курс лекций / отв. ред. О.Н. Садиков. – М.: Юристъ, 2004. – С. 346.

См.: Иванников С.Б. Жилое помещение как объект гражданских правоотношений // Российский судья. – 2006. – № 12. – С. 29; Халдеев А.В. Указ. соч. С. 112; Кузьмина И.Д. Указ. соч. С. 30; Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2002. – С. 204; Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй (постатейный) / под ред. С.П. Гришаева, А.М. Эрделевского // СПС «КонсультантПлюс: Комментарии законодательства».

Требования, предъявляемые к жилому помещению, определены в СНиП 31-01-2003. Здания жилые многоквартирные (Введ. 2003-10-01. – М.: Госстрой России, ФГУП ЦПП, 2004), СНиП 31-02-2001. Дома жилые одноквартирные, СанПиН 2.1.2.1002-00. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям (Введ. 2001-07-01 // Бюллетень нормативных и методических документов Госсанэпиднадзора. – 2001. – № 2) и в других правилах и нормах.

См.: Корнилова Н.В. Жилое помещение: понятие, признаки и виды // Жилищное право. – 2007. – № 3. – С. 6; Качалова И.В. Право собственности и иные вещные права граждан на жилые помещения: автореф. дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03. – М., 2006. – С. 6.

См.: Гаврилова Ю.О. Объекты жилищных прав в системе жилищного обеспечения военнослужащих, проходящих военную службу по контракту // Российский военно-правовой сборник № 7: Актуальные проблемы правового регулирования материального обеспечения военнослужащих. Вып. 66. – М.: За права военнослужащих, 2006. – С. 152, 153.

СЗ РФ. – 06.02.2006. – № 6. – Ст. 697.

Лапач В.А. Изменение назначения помещения: некоторые правовые вопросы // Закон. – 2006. – № 8. – С. 19.

СЗ РФ. – 29.10.2001. – № 44. – Ст. 4147.

См.: Ожегов С.И. Словарь русского языка / под общ. ред. проф. Л.И. Скворцова. – М.: Оникс, Мир и образование, 2005. – С. 654.

Основное жилое помещение как называется

Аванс – денежная сумма, выдаваемая в счет предстоящих платежей за материальные ценности, выполненные работы и оказанные услуги. Под авансовым платежом понимается любой платеж, произведенный покупателем-заказчиком до выполнения работ или оказания услуг.

Агент по недвижимости – человек, работающий в агентстве по недвижимости, который, от имени агентства, действует в интересах клиента.

Агентство недвижимости – организация, которая оказывает населению и организациям посреднические и сопутствующие услуги по подбору вариантов/продавцов/покупателей по запросу купить/сдать/арендовать недвижимость за вознаграждение. Обладает соответствующими документами, разрешающими и регламентирующими данный вид деятельности и набор оказываемых услуг.

Акт приема-передачи – документ, фиксирующий факт передачи квартиры от владельца, обладающего квартирой на момент составления документа, лицу, следующему за владельцем в цепочке строительно-инвестиционного процесса.

Андеррайтинг – оценка вероятности погашения кредита, в процессе которой устанавливаются три основных момента: • Способность заемщика погасить кредит (оценка уровня доходности заемщика); • Его готовность погасить кредит (анализ его кредитной истории); • Оценка того, является ли закладываемое имущество достаточным обеспечением для предоставления кредита (анализ результатов независимой оценки имущества).

Аннуитетный платеж – это платеж по кредиту, который включает в себя часть задолженности по основному долгу и начисленные проценты. Сумма аннуитетного платежа неизменна на протяжении всего срока кредитования (каждый месяц выплачивается банку одна и та же сумма).

Арендатор – сторона договора аренды, лицо, получившее во временное пользование за соответствующую плату имущество.

Арендная плата – оговоренная договором аренды сторон плата за пользование имуществом.

Арест имущества – запрет распоряжения имуществом, налагаемый органами государственной власти.

Балансовая стоимость недвижимости – стоимость по оценке Проектно-инвентаризационного бюро (ПИБ). В случае приобретения жилья на вторичном рынке, балансовая стоимость, как правило, существенно меньше реальной цены квартиры, при покупке строящегося жилья – почти равна сумме, заплаченной по договору долевого участия.

Банковская ячейка – Сейф небольшого размера, сдаваемый банком в аренду для конфиденциального хранения документов или ценностей. Используется в соответствующих схемах расчета при сделках купли-продажи недвижимости.

Безвозмездный договор – договор, по которому одна сторона обязуется предоставить другой стороне что-либо без получения от нее платы или иного встречного представления.

Валюта кредита – валюта, в которой предоставляется кредит.

Вето – отмена, приостановление действия какого-либо решения, постановления.

Встречная покупка (ВП — Продажа со встречной покупкой) – отчуждение объекта недвижимости при условии обязательного приобретения другого объекта недвижимости, в котором продавцу предстоит встать на регистрационный учет.

Встроенно-пристроенные помещения – помещения с отдельными входами, составляющие с основным зданием единый комплекс.

Вторичный рынок недвижимости – рынок квартир, которые уже имели зарегистрированные в ГБР права на недвижимость владельцев. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить.

Генеральный подрядчик – организация, которая выбрана в качестве «самого главного строителя» и отвечает за строительство объекта в целом и за сдачу построенного Государственной комиссии.

Государственная пошлина – денежные сборы, взимаемые специально уполномоченными учреждениями за совершение действий в интересах предприятий, организаций, учреждений и отдельных граждан и выдачу документов, имеющих юридическое значение.

Государственная регистрация ипотеки – предусмотренная законодательством процедура регистрации залоговых прав, возникающих у кредитора.

Государственный жилищный сертификат – именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение безвозмездной субсидии на приобретение жилья. Сертификат не является ценной бумагой.

Дарение – сделка безвозмездная, по договору дарения не допускается встречная передача вещи, встречное предоставление права или наличие встречного обязательства.

Девелопер – организация или частный предприниматель, реализующий проект развития недвижимости путем строительства, реконструкции, изменения назначения с целью получения прибыли.

Дееспособность – способность своими действиями приобретать и осуществлять права и обязанности.

Депозитарная ячейка – персональный сейф в банке, снимаемый в аренду. В ипотечных сделках он снимается на весь период их осуществления и используется для расчетов в наличной форме. Деньги в ячейку закладываются покупателем-заемщиком (собственные и кредитные) до подписания договора купли-продажи, а взимаются продавцом недвижимости после государственной регистрации нового собственника и залогодержателя.

Дефолт заемщика – невозможность заемщика выполнять платежные обязательства, предусмотренные в кредитном договоре с банком. За дефолтом следует обращение взыскания на предмет залога по кредиту, осуществляемое по соглашению сторон либо по решению суда.

Дифференцированный платеж – (платеж с равномерным погашением основного долга) характеризуется тем, что его размер каждый раз становится чуть меньше, чем в предыдущем месяце. Он состоит из суммы в погашение основного долга и процентов, но составляющая основного долга у него постоянна, а составляющая процентов уменьшается так как уменьшается собственно сам долг.

Доверенность – согласно статье 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.

Договор аренды (или найма жилого помещения) – соглашение, по которому собственник предоставляет другой стороне жилое помещение за определенную плату в ограниченное сроком владение и пользование. Обычно документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой – у нанимателя.

Договор ипотеки – договор залога недвижимого имущества. Согласно этому договору заемщик передает в обеспечение взятого им кредита некое недвижимое имущество.

Договор мены – По сути своей, является разновидностью договора купли-продажи, он заключается между собственниками помещений и допускает возможность мены неравноценных товаров с оплатой разницы. Этим договор мены отличается от обмена. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Договор субаренды (договор поднайма) – Договор о сдаче арендатором в аренду арендуемого им имущества с согласия арендодателя.

Дольщик – Сложившееся название гражданина, приобретающего недвижимость в строящемся или реконструируемом здании по договору долевого участия в строительстве. По законодательству каждый дольщик является инвестором.

Досрочное погашение кредита – добровольная выплата заемщиком остатка кредитной задолженности с опережением графика, предусмотренного кредитным договором.

Евроремонт – условное понятие, обозначающее ремонт, проведенный с использованием импортных материалов и технологий; может быть полным, либо частичным. Эталонов и стандартов евроремонта не существует.

Жилое помещение – приспособленное для постоянного проживания, зарегистрированное в государственных органах жилой дом, коттедж, отдельная квартира или иное жилое помещение.

Завещание – распоряжение гражданина на случай его смерти относительно принадлежащего ему имущества, совершенное в установленной законом форме.

Задаток – Не просто частичный платеж, но еще и способ обеспечения обязательств. Если договор не исполняется по вине задаткодателя, то деньги ему не возвращаются. Если своих обязательств не исполняет задаткополучатель, то он должен вернуть задаток в двойном размере. Если обязательство не было исполнено по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (по причине, оговоренной в договоре), задаток просто возвращается задаткодателю.

Заемщик – получатель ипотечного кредита или займа. Он же – залогодатель, закладывающий в качестве обеспечения кредита некое недвижимое имущество.

Заказчик – лицо, заключающее договор с генеральным подрядчиком на строительство дома.

Закладная – это именная ценная бумага, которая подписывается только заемщиком-залогодателем, регистрируется соответствующим органом и удостоверяет права требования кредитора к заемщику в соответствие с подписанным кредитным договором, а также права на заложенное заемщиком банку-кредитору имущество. Закладная позволяет удобно и просто осуществить смену кредитора по ипотечному кредиту. Закладная подлежит обязательной государственной регистрации.

Заключение об оценке – документ, подготовленный на основании оценки, осуществленной профессиональным оценщиком, и являющийся предметом договора между оценщиком и потребителем услуг оценщика.

Залог – обеспечения каким-либо имуществом или денежной суммой долгового или иного обязательства. Залог может быть использован владельцем для возмещения возможных убытков (неоплаченные счета, преждевременное расторжение договора, съезд нанимателей без предупреждения и т.д.). Условия возврата залога должны быть отображены в договоре найма.

Залогодатель – физическое или юридическое лицо, передающее свое имущество кредитору в обеспечение полученного кредита.

Залогодержатель – одна из сторон договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой.

Застройщик – организация, на которую оформлены все правоустанавливающие документы на ведение строительства/реконструкции в границах земельного участка, находящегося в собственности или полученного на условиях долгосрочной аренды у города. По новой законодательной базе застройщик, заключивший с городской администрацией договор об инвестиционной деятельности, называется «инвестором».

Иждивенцы – граждане, находящиеся на попечении заемщика. Расходы на содержание относятся к постоянным тратам заемщика.

Инвестор – лицо, инвестирующее в строительство денежные средства (см. застройщик).

Инфраструктура – Совокупность сооружений, зданий, систем и служб, необходимых для функционирования отраслей материального производства и обеспечения условий жизнедеятельности общества. Иногда термином «инфраструктура» обозначают комплекс отраслей (транспорт, связь, образование, здравоохранение и др.).

Ипотека – Это система долгосрочного кредитования на приобретение недвижимости. Банк предоставляет вам денежные средства, а вы обязуетесь вернуть их в определенный срок, уплатив проценты за пользование кредитом.

Ипотечный брокер – посредник между банком и ипотечным заемщиком.

Исковая давность – срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Кадастровый номер – уникальный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и/или юридически существует как единое целое. Изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера.

Капитальный ремонт – простое воспроизводство/замена/усиление конструкций, израсходовавших свой нормативный ресурс, и восстановление еще не изношенных элементов с целью использования в дальнейшем их эксплуатационных ресурсов.

Коллекторное агентство – коммерческие организации, занимающиеся взысканием, реструктуризациейт и выкупом долгов.

Комиссионные (комиссионное вознаграждение) – сумма, которая выплачивается агентству или маклеру за услуги по подбору вариантов и сопровождение сделки.

Комиссия за досрочное погашение кредита – Деньги, взимаемые банками за погашение кредита ранее установленного срока.

Коммунальные услуги – водоснабжение и канализация, подача электрической и тепловой энергии, газа и вывоз бытовых отходов.

Кондоминиум – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание. Причем отдельные части этого комплекса (например, квартиры) находятся в частной собственности отдельных граждан или юридических лиц, а остальные части (общее имущество) находятся в общей долевой собственности всех домовладельцев в доме.

Конфискация – безвозмездное изъятие у собственника его имущества по решению суда в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения.

Кредитная заявка – письменное заявление потенциального заемщика в банк с ходатайством выдать ему кредит в определенной сумме на определенные цели и на приемлемых условиях.

Кредитная история – систематизированная информация о том, какие кредиты брал заемщик и насколько дисциплинированно он соблюдал кредитные обязательства.

Кредитное бюро – организации, которые аккумулируют сведения о заемщиках и выдаваемых им кредитах, хранят эти сведения и с разрешения заемщиков предоставляют новым предполагаемым кредиторам в целях упрощения оценки кредитоспособности заемщиков.

Кредитный договор – это документ, в котором описываются отношения между кредитором и заемщиком касательно получения кредита, его обслуживания, а также прав и обязанностей обеих сторон до момента полного исполнения заемщиком обязательств перед банком.

Кредитный эксперт – сотрудник банка, который осуществляет предварительный андеррайтинг заемщика на основании сведений, полученных на собеседовании с ним и подтвержденных соответствующими документами.

Кредиторы – банки и другие финансовые кредитные учреждения, выдающие ипотечные кредиты заемщикам на основании оценки их кредитоспособности и осуществляющие последующее обслуживание данных ипотечных кредитов.

Ликвидность – способность активов быть быстро проданными по цене, близкой к рыночной.

Листинг – набор предложений в определенном сегменте рынка (например, однокомнатные квартиры в одном из районов города), выполненный в едином формате и представленный в печатном или электронном виде.

Лицензия – документ, выданный структурами власти организации или частному лицу, разрешающий ведение той или иной деятельности или оказание услуг.

Мансарда – оборудованное или перестроенное под жилье чердачное пространство. Названо по фамилии французского архитектора Ф. Мансара.

Мувер – (от англ. mоver – двигатель, движущая сила, инициирующая сила) – оператор рынка услуг в области мувинга.

Наймодатель – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо, предлагающее жилое помещение за плату в пользование для проживания.

Налог на доходы физических лиц – подоходный налог, которым облагается сумма совокупного дохода граждан в денежном исчислении за истекший год. Частично взимается с ежемесячных и текущих доходов в виде разовых выплат. Подоходным налогом облагаются доходы, превосходящие необлагаемый минимум. В России имеется ряд льгот по уплате подоходного налога, в частности, от него освобождены доходы по пенсиям.

Налоговая декларация – официальное заявление налогоплательщика о полученных им подлежащих налогообложению доходах за определенный период времени и распространяющихся на них налоговых скидках и льготах.

Налоговая инспекция – государственный орган, призванный следить за своевременной и полной уплатой налогов, применять меры наказания к лицам, уклоняющимся от уплаты налогов, способствовать нормальному функционированию налоговой системы, вести налоговую документацию

Налогоплательщики – юридические и физические лица, которые в соответствии с законом обязаны уплачивать налоги.

Наниматель – получает жилое помещение за плату в пользование для проживания.

Наследство – недвижимость, вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности, принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя (право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина).

Недействительная сделка – сделка, совершенная с нарушением законодательных актов.

Нежилое помещение – строение или часть строения, используемые для производственных или коммерческих целей.

Независимая оценка – оценка стоимости собственности, производимая квалифицированной незаинтересованной стороной.

Неполная дееспособность – лица от 14 до 18 лет, могут самостоятельно распоряжаться доходами, вносить вклады в кредитное учреждение, осуществлять авторские права.

Ничтожная сделка – сделка, недействительная сама по себе независимо от решения суда. Ничтожная сделка недействительна с самого начала ее совершения, в то время как оспоримая в зависимости от решения суда признается недействительной с момента ее заключения либо вынесения решения суда.

Нотариат – нотариальное оформление сделок купли-продажи, дарения, мены и т.д. Предполагается, что нотариус помогает сторонам составить юридически грамотный документ и заверяет факт состоявшейся сделки.

Нулевой цикл (работы нулевого цикла) – включает в себя все виды работ, проводимых до уровня первого этажа (устройство фундамента, цоколя, прокладка инженерных сетей).

Обмен – процесс передачи своего недвижимого имущества и получение вместо него другого, обычно равноценного, со всеми соответствующими правами и обязанностями. Это сделка с муниципальным жильем, количество которого постоянно сокращается. Сейчас обмен это, как правило, продажа со встречной покупкой.

Обращение взыскания на заложенное имущество – залогодержатель имеет право обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга.

Обременение – наличие установленного в предусмотренном законом порядке ограничения, стесняющего правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимого имущества.

Общая площадь квартиры – суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартиры с учётом лоджии, балконов, веранд, террас.

Общее имущество – межквартирные площадки, лестничные клетки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, крыша, технические этажи и подвалы.

Объект долевого строительства – жилое или нежилое помещение, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта строительства.

Обязательство по ипотеке – это соглашение, по которому кредитор соглашается предоставить определенный ипотечный кредит, а должник принимает на себя обязательства по кредиту.

Опека – форма охраны личных, имущественных прав и интересов недееспособных граждан — детей до 14 лет, лишившихся родительского попечения, или лиц, признанных судом недееспособными вследствие душевного недуга или слабоумия.

Оспоримая сделка – сделка, решение о недействительности которой принято судом.

Отчуждение – действие по передаче права собственности другому лицу.

Оценка кредитоспособности заемщика – определение готовности потенциального заемщика выполнять принимаемые им финансовые обязательства перед кредитором. Осуществляется кредитными экспертами банка.

Оценка недвижимости – процесс определения рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение независимой оценки закладываемого объекта недвижимости является обязательным условием при выдаче ипотечного кредита.

Оценочные компании – компании, которые проводят профессиональную оценку приобретаемой недвижимости и помогают определить его реальную рыночную стоимость.

Пентхауз – разница между мансардой и пентхаузом заключается в «выходе на крышу». В пентхаузе часть плоской крыши используется под надстройку, а часть – под зимний сад, газон или теннисный корт. Таким образом, пентхауз представляет собой практически полноценный коттедж с лужайкой на крыше высотного дома.

Первичный рынок недвижимости – рынок, на котором впервые возникают и оформляются права собственности на недвижимость. Как правило, под первичным рынком понимается рынок строительства и реконструкции.

Перекредитование – досрочное погашение одного кредита за счет средств, полученных заемщиком в другом банке.

Переменная процентная ставка – ставка процента по ипотечному кредиту, которая может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Планировка – расположение помещений в квартире.

Попечительство – правовая форма защиты личных и имущественных прав и интересов граждан. Устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до18 лет, оставшимися без родительского попечения, над совершеннолетними, которые по состоянию здоровья не могут самостоятельно осуществлять свои права и обязанности, над лицами ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртных напитков, наркотических средств.

Поручитель – лицо, которое вместе с основным заемщиком берет на себя ответственность перед кредитором за погашение кредита.

ППА – переуступка прав аренды.

ППФ – простая письменная форма договора отчуждения или другого, регулирующего отношения, связанные с недвижимостью.

Право собственности – право по своему усмотрению владеть, распоряжаться и пользоваться каким–либо имуществом, передавать свои полномочия другому лицу, использовать имущество в качестве залога или обменивать его иными способами, передавать свое имущество в собственность другому лицу, а также совершать в отношении своего имущества любые действия, не противоречащие закону.

Правоустанавливающий документ – может представлять собой: •договор передачи квартиры (комнаты, доли) в собственность граждан (договор приватизации), •договор купли- продажи; •договор мены •договор дарения; •свидетельство о праве собственности на квартиру во вновь создаваемом объекте на основании договора долевого участия в строительстве; •справку жилищно- строительного кооператива о полной выплате пая членом ЖСК; •свидетельство о праве собственности на наследуемое недвижимое имущество; •решение суда о приобретении прав собственности на недвижимое имущество, вступившее в законную силу; •договор ренты.

Предварительный договор купли-продажи – с точки зрения юридической покупатель защищен гораздо меньше, чем при приобретении квартиры по ФЗ 214. Не позволяет через суд требовать признания права собственности на новую квартиру.

Приватизация – передача объекта недвижимости в частную собственность, после чего у человека появляется возможность распоряжаться своим имуществом – продавать, дарить, сдавать в аренду.

Продавцы жилья – физические и юридические лица. Продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности.

Процентная ставка – плата, взимаемая банками за предоставленные кредиты. Величина ставки зависит от величины кредита, срока его погашения, годовой нормы платежа, от соотношения спроса и предложения на денежном рынке, а также степени риска, который несет кредитное учреждение, ссужая сумму должнику.

Прямая продажа – продажа жилья, когда по условиям сделки продавец получает деньги за продаваемую им недвижимость. Нередко агентства и частные лица, чтобы завлечь покупателя, рекламируют в объявления «прямую продажу», когда вариант встречной покупки подобран, или, как им кажется, это не составит сложностей.

Расписка – документ, скрепленный подписью лица, давшего расписку, и удостоверяющий в письменной форме, что это лицо получило от другого лица деньги, вещи, материальные ценности и обязуется их вернуть. Расписка, правильно оформленная и нотариально заверенная, может служить одним из доказательств факта передачи ценностей, но во многих случаях не является достаточным основанием для их востребования.

Расселение – сделка, в которой условием отчуждения недвижимости является подбор более одного объекта для продавцов расселяемой квартиры.

Регистрация недвижимости – совокупность технических и юридических процедур регистрации недвижимой собственности в учреждениях и документах кадастра.

Реконструкция – коренное переустройство, перестройка чего-либо с целью улучшения, усовершенствования; восстановление первоначального вида, облика чего-либо по остаткам или сохранившимся документам.

Рента – это соглашение, в соответствие с которым одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме (рентные платежи). Договор ренты подлежит обязательному нотариальному заверению.

Реструктуризация кредита – любое изменение в условиях погашения кредита.

Риэлтор – лицо, оказывающее посреднические услуги на рынке недвижимости, чья деятельность регламентирована и разрешена законодательством.

Рыночная цена – реальная цена, уплачиваемая при совершении сделки на рынке недвижимости.

Самовольная постройка – это любое строение построенное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Собственник – физическое или юридическое лицо, имеющее на законном основании право собственности.

Совместная собственность супругов – вид права собственности, при котором супруги имеют равные имущественные интересы на недвижимость, которую приобрели за время брака.

Созаемщик – лицо, которое становится собственником приобретаемого объекта недвижимости и вместе с основным заемщиком отвечающее перед кредитором за возврат кредита.

Ссудный счет – персональный счет заемщика, открываемый в банке-кредиторе для перечисления кредитных средств и для последующего зачисления на него платежей по кредиту.

Страховая стоимость – это рыночная стоимость недвижимости в день заключения договора страхования.

Страховой случай – фактически наступившее событие, влекущее обязанность страховщика произвести выплату страхователю из средств страхового фонда.

Страховые компании – компании, которые страхуют риски, возникающие в т.ч. при ипотечном кредитовании.

Субаренда – организация, нанятая генеральным подрядчиком для выполнения определенного вида работ. Нередко оплата за эту работу (или за ее часть) производится в натуральной форме – квартирами или иной недвижимостью в строящемся/реконструированном здании.

Субподрядчик – Организация, нанятая генеральным подрядчиком для выполнения определенного вида работ. Нередко оплата за эту работу (или за ее часть) производится в натуральной форме – квартирами или иной недвижимостью в строящемся/реконструированном здании.

Таунхауз(ы) – малоэтажные индивидуальные жилые дома малой этажности (коттеджи), имеющие общие боковые стены.

Технический паспорт квартиры (доли квартиры) – оформляется в проектно-инвентаризационном бюро района. Технический паспорт содержит сведения о здании, в котором находится жиллощадь (год постройки, материал стен, перекрытий), о самой квартире – ее точные параметры, оснащенность удобствами, план с обозначением размеров всех помещений, несущих стен и легких перегородок, мест расположения коммуникаций и пр. В техническом паспорте указывается инвентаризационная стоимость квартиры (доли квартиры) на момент выдачи документа.

Титульное страхование – страхование риска утраты права собственности на недвижимое имущество. Оно защищает права покупателя от притязаний третьих лиц на объект недвижимости, возникших до и сохранившихся после приобретения объекта.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев (владельцев квартир) для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, а также владения, пользования и распоряжения общим имуществом в установленных законодательством пределах.

Фиксированная ставка процента – ставка процента по ипотечному кредиту, которая не может быть изменена в течение срока действия кредитного договора.

Хрущевка – это серийные квартиры, построенные преимущественно в 60–70х годах, Их отличие: маленькие кухни — 6 кв.м, смежные комнаты, санузел совмещенный, квартиры расположены в 5–этажных домах.

Цепочка сделок – несколько сделок купли-продажи (как минимум, одна из которых обременена встречной покупкой), происходящих одновременно.

Цоколь – конструкция, позволяющая перейти от фундамента к стенам здания или сооружения, формируя пространство (подвал).

Черновая отделка (квартиры, помещения) – отделка, при которой стены, пол и потолок подготовлены под оклейку, настилку, покраску, побелку. Иногда отсутствуют внутренние двери, сантехника, электрика.

Чистовая отделка (квартиры) – отделка, при которой подразумевается, что жилье, передаваемое покупателю строителями, уже может быть пригодно для проживания. Полы настелены, обои поклеены, потолки побелены, двери, окна, плита, сантехника, электрика – установлены.

Эксклюзивный договор – это договор на полный набор профессиональных услуг за полные комиссионные. Они вычитаются из положенной продавцу суммы, лишь в случае успешной продажи.